随着城市范围的扩大，越来越多的房产项目开始推出很多极具特色的住宅项目，来迎合市场的喜好。比如蟠龙天地，主打的卖点就是蟠龙古镇，东滩花园，主打的买点就是正真的岛居生活。但是要说真正解决城市生活痛点——出行效率低通勤时间长的，城市不断加剧的道路拥堵，那还是得看TOD项目。被传是“未来的居住模板”！TOD项目价格走低，销量走俏TOD模式是以公共交通为导向的开发（transit-orienteddevelopment，TOD）是规划一个居民区或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。相较于那些特色小镇，TOD项目宛如一个理工男，他带着拥有未来感的设计来直击问题痛点来赢得市场青睐。在4月开盘的TOD项目中集金地美兰城首开去化量就达到+，去化占比达到8成有余，单日销售额高达16.8亿，4个月左右得时间套房源就清空了。近日，项目将再次加推套房源，总价万就可以入手。而5月开盘的TOD项目万科天空之城四期，推出套房源吸引了组有效认筹，中签率仅0.89，项目的均价则达到万/套，该项目的第三期和第二期中中签率分别为1.27和1.04，项目的第一期更是当日售罄。还有在年7月开盘的TODTOWN天荟悦麓更是早已售空多时，当时均价要7.1万/平，不过近期也传出将有加推的消息。近日，奉贤的上海龙湖天耀项目也有消息放出，据说将依靠奉贤新城地铁站打造一个TOD项目。位置分布外环以外！占尽地利的竟然是它…在上海目前仅有的4个TOD项目走的都是同一种发展思路，即依靠地铁站的为核心形成一个城市综合体。那么地铁站的位置就显得非常重要，而在这一点上有项目已经领先对手几个身位了，他就是TODTOWN天荟悦麓。从地图上看，中集金地美兰城位于北上海地处宝山区，依靠的是7号线美兰湖地铁站；万科天空之城则位于大虹桥商务区，位于青浦区，依靠的是地铁17号线徐盈路站；TODTOWN天荟悦麓则是位于闵行区，依靠的是1号线莘庄地铁站；上海龙湖天曜位于奉贤区，依靠的是5号线奉贤新城地铁站。除了TODTOWN天荟悦麓项目靠近外环线，中集金地美兰城和龙湖天曜都在外郊环，万科天空之城则处于外环与外郊环中间的位置。TODTOWN天荟悦麓可以通过1号线通向锦江乐园、徐家汇等上海中心商圈，也可以搭乘5号线前往奉贤区，无论是前往市区和郊区都非常地便利，这意味着它所能辐射的能级特别强。万科天空之城通过地铁17号线快速来往虹桥商务区，未来随着13号线西延伸工程的落地17号线在储光路站（徐盈路后2站）可以实现与13号线的换乘。这样的条件明显更加适合频繁来往虹桥商务区的人士。中集金地美兰城和龙湖天曜的辐射范围主要是项目地处的区域，宝山区和奉贤区，在来往上海各区县来说并没有什么明显的优势但是从项目出发来往市区有轨交总比没有轨交要方便。TOD靠社区内部秀“肌肉”，你pick哪一款？如果地铁站的区位是这些TOD项目的核心，那么社区的内部环境就是TOD项目的开发商秀“肌肉”的所在。这些项目都配有一个临近地铁的大型商业综合体，因此连接这些商业体的方式就是体现TOD所谓“未来”感的地方。TOWN天荟悦麓以及万科天空之城都属于真地铁上盖的TOD项目。位于上图东北角的高层建筑是TODTOWN天荟悦麓的首期住宅项目，项目整体近70万平方米，建筑都建造于运营中的地铁与铁路上盖，是集住宅、商业、商务、休闲于一体的“空中之城”。并且在内部采用了不同功能区块的设计概念：商业广场及南北路---云中漫步；办公酒店区—都市驿站；商场屋顶露台—时尚星阶；酒店式公寓区—星空下的月半湾；住宅区—悦麓莫奈秘境花园。项目如同成一座“空中花园城市”，居住于此，既可坐拥丰富的配套资源，亦可享受艺术人生。如果说TODTOWN天荟给人的感觉更像是个艺术品，那么万科天空之城以给人的感觉则未来感更加浓厚一些。万科天空之城的四期项目整体建造于18米的平台上，住宅的一楼地面和四至道路并未接壤，是整体抬升的状态，地面一层相对0米标高是城市的道路界面；相对9米标高，是小区第五大道、地铁出入口、商业、以及光之丘小区入口的界面；相对15米标高，是国展万科中心的一层，聚集着天空的高端办公。相对18米标高则是光之丘的住宅——漂浮在城市上空无边界的露台花园社区，同时也带来了立体的垂直景观。天空之城切面图中集金地美兰城相较于前2者则略显示平庸，整体设计给人的感觉就是地铁站与大型商超广场相连通，住宅项目则分布在商业广场的四周，形成一个何谓的商业园区。中集金地美兰城此次推出的77-98平米的户型，万科天空之城将推出的则是平以及平的大户型，TODTOWN天荟悦麓此前推出的房源建面则平米-平米，竞争面积阶段相互错开，没有明显的正面冲突。他们户型设计则都比较中用却也都有些小问题。例如，中集金地美兰城89平户型。89平3房设计，该户型做到了客厅、主卧、次卧三开间朝南，采光方面也不错。而且南向的客卧与阳台相连，使动线更加多样化。不过，只有1卫的设计略有一些可惜，对于早高峰使用卫生间方面确实也存在一些问题。89平户型图最不担心就是商业配套，最担心的也是商业配套这些TOD项目看到他们宣传的一瞬间，极具未来感的画面就会出现在眼前。除了小区门就是地铁站的入口。地铁站与大型商超综合体相连通，吃喝玩乐样样都不耽误，依托地铁站周边丰富的医院、学校等。商业生活配套什么的根本不用担心。但是这些项目恰恰需要担心的就是商业生活配套，因为这里的不确定性太多了，商场能吸引多少商家入驻，周边的学校质量如何，这些都是未知数。例如，万科天空之城整体规划是17号线徐盈路上创造一个约80万方，由住宅、办公、商业等业态构成的城市综合体，在小区内就能完成日常生活场景。小区内部有10万方的商业（在建中），集电影院、精品超市、酒吧、餐饮以及早教等多元复合业态于一体，打造部分7*24小时不打烊体验式生活区。光听听就挺不错的，但是这个商业项目后期能运营好吗？都会有那些商家入驻？这些都还是一个大大的问号，要知道该项目附近根本就没有什么大型商业。万科天空之城周边小商超中集金地美兰城同样也是这个问题。项目依靠美兰湖景区，旅游踏青还可以，商业还是挺欠缺的。而TODTOWN天荟悦麓确实另一种风格了。项目项目涵盖5万方的办公、14万方的商场、2万方的酒店、9万方的住宅、8.5万方的写字楼和2万方的公建配套。但是由于莘庄地铁站相较于徐盈路地铁站以及美兰湖地铁站发展较早，周边就还有仲盛世界商城、东苑丽宝广场、海星商场、凯德龙之梦这些各个能级的综合性商业广场，已经开始良好运营。就算项目自身拥有的商业运营不太成功，能级不够，这些周边的商场还可以进行弥补，成为项目的保障。未来不仅有不确定性，还有点费钱！在了解完这些项目的优劣势之后，我们就不得不将目光放到这些项目的价格上了。这些项目还无疑问价格都不菲。万科天空之城第四期的项目均价为5.8万/平左右，而青浦区的楼房均价为4.8万/平左右；中集金地美兰城的项目均价为4.5万/平左右，而宝山区的楼房均价为4.8万/平左右；TODTOWN天荟悦麓前期项目的均价约为7.1万/平左右，而闵行的楼房均价6.2万/平左右。除了中集金地美兰城售价和处在所在区县的楼房均价差不多，其他的项目价格都要高出不少。就近期来看，在TOD项目中中集金地美兰城的项目性价比确实更高，也对刚需改善型置业者更加友好。而TODTOWN天荟悦麓、万科天空之城的项目也确实能撑起他们的售价，但是考虑到6.7万左右的均价，在上海有其他项目可以选择的。例如，中核锦悦府、上海蟠龙天地这些项目和万科天空之城在配套、户型、居住环境等各方面都差不多，也同样值得考虑。未来将止，我们或许都还没准备好了嘛？随着楼市项目的同质化，不少开发商都将目光瞄准了极具未来感的TOD项目。可是，就算再有未来感的项目，它仍有自己的缺点。对于开发商来说，除了前文提到的TOD项目过分依赖自身商业带来的不确定性之外，还有地铁对住宅居住的影响。上海现有的TOD项目设计上都是地铁上盖，那么地铁在附近穿过时带来的楼房轻微震动，开发商是否能降低其影响！其次，TOD自带的商业加上地铁站必将再项目周边带来大量的人流，以及复杂的人口结构，是否会对居住安全带来不确定性？以及靠近商业资源所带来的灯光污染、噪音污染，这些虽然是居住的小细节但也确实影响居住体验。这些问题只能等真正入驻项目后才能了解。而对于购房者来说，TOD项目现在仍是稀有项目，价格自然会高居不下，对于那些刚需改善型住房者来说或者其他重用的项目更加吸引目光。文章来源:乐居买房
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