我写这篇文章，可能会得罪很多忽悠“永远涨”的利益相关者。
但我不得不写，因为上海的二手市场真的很悲观。
核验价刚出来那会儿，我判断整体跌5%就差不多了。
但目前看来，这次调控的力度远远超出我当时的想象。
跌5%是没跑了，甚至跌10%也有可能。
你们可能没概念，觉得10%不过如此嘛，不就是股市一个跌停么？
但你要知道，10%只是整体的跌幅，个体板块会剧烈地分化。
好板块和好房子，可能只是横盘或微跌；
而弱的板块和产品，可能会跌20%、甚至30%。
01
这次调控，出来了个隐藏大Boss，叫“涉税评估价”。
涉评价从未公布过，现在只知道它很低很低。
按照目前传出来的案例，大约只有成交价的5-7成。
它过去一直没啥存在感；但现在要求“三价就低”，它的杀伤力就大了。
原先，你（以首套资格）买了一套万左右的房子，按65%能贷约万；
首付只要万。
但现在不行了。
银行说，你的房子的涉评价只有万，按65%只能贷出来万；
首付就变成了万。
通俗一点就是：现在买房，首付可能得加倍。
后果就是，刚需没那么多钱，只能去买新房。
改善更悲催，贷款还掉房子卖掉，手头上剩下的钱连原先的房子都买不起了。
总之，涉评价的核心，就是“去杠杆”，不给购房者多贷款。
会有怎样的影响呢？
看看四年前的北京你就懂了。
02
年，北京出台了“”调控。
细节不多说，核心也是去杠杆。
效果可以说是杠杠的：
年3月，北京二手房成交量还有2.6万套；
而同年10月，就只有0套了，相当于只剩了个零头。
按照这种节奏，上海在之后的一年内，月成交量很可能会跌到1-1.5万套附近。
上次行情这么惨淡，还是年的下半年。
当时房价整体跌了约10%，分化很严重：
--浦东张江、联洋的房东只是感觉到房子不好卖，但价格不需要让太多；
--但外围区域--譬如松江、奉贤--就惨烈得多，房东“抢跑”，价格一天比一天低。
之后估计和年差不多。
你要买了好板块还成，账面上的损失不会很大。
但要是买在了外围非热点区域、老破房、以及学区房，大概就不止吃一个“跌停”了。
03
上海二手房，什么时候才适合买呢？
我估计要等两年。
之前严调控、且基本面好的城市，都等了两年：
--北京在年调控，二手房价明跌了两年，在年触底企稳；
--苏州年调控，房价阴跌了两年，今年触底企稳。
--长沙-18年一直在调控，房价阴跌了两年，在年触底企稳。
水分挤干后，楼市才会有价值。
而对于现在的上海，观望才是上上策。
过段时间的二手房，只会比现在更有性价比。
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