提问：曾叔你好，最近很多城市楼市严管，随着调控政策的不断加码以及调控效果的逐渐显现，现在大多购房者观望情绪浓，另一方面，很多房企资金端也持续收紧，但是为什么不见房企为加快回款以价换量？本打算买房，就怕后面开发商撑不下去普遍降价，怕买在高位了。请曾老师指点，谢谢。
回答：你好，今年以来，各地楼市调控继续加码，从下半年楼市调控政策来看，延续了今年上半年的特点，即全覆盖、打补丁。一方面不少城市出台了二手房参考价格机制，将二手房价纳入到调控之中；另一方面对房地产经纪机构的监管也在趋严，对市场乱象打击的力度持续加强。热点城市调控将呈常态化！不断出台的调控政策对于市场情绪的影响非常明显，加速了部分热点城市的降温进程。很多人就会有疑问，为什么明明市场冷了，开发商还是要硬抗？他们不是要急着还债吗？提到房价就不得不提到土拍，土拍市场的变化可以说是楼市的风向标，土地和房子是面粉和面包的关系。面粉涨价了，那面包会降价吗？恐怕有点难……为什么开发商死扛也不会大幅降价？有几点原因
1、降价就被维权！一旦房价降了，之前买房人就不愿意了，这矛盾就激化了！2、降价就面临约谈！“三稳”政策，为防范楼市风险，开发商只要降价就会被约谈，一些价格低于备案价的楼盘影响楼市稳定，也会被点名批评。3.买涨不买跌！盲从心理助推房价！人们都有一种盲从心里，买涨不买跌。房价涨的时候，各种抢房大戏，找七大姑八大婶宁愿借钱都要把首付给了；一旦房价出现下跌的势头，立马清心寡欲，观望了起来……那么买房的人该怎么办？现在的方向真的让人很迷惑，就像你知道一个东西要涨价但是就是担心没买到最低点！这种心理太多太多了……对于刚需，永远没有最好的时机，因为何时上涨是很难预判的，不要想着能在大涨前夜抄底。最好的时机就是你的钱可以付一个首付，就尽快选择上车，毕竟是刚需未来要自住，同时选择尽快买入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到来！
提问：曾叔，您好，我们目前是刚需换房，原来房子是年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。原本没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。
回答：你好，现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。
提问：曾叔你好！上海民办学校摇号录取率高吗？上海本地人，我家孩子明年上初中，读的九年一贯制民办学校，但直升好像也要摇号，如果民办摇不中怎么办？有点着急，希望得到曾叔您的解答，非常感谢！
回答：你好，上海民办摇号开始于年，不少家长还不太熟悉摇号规则。从去年上海参与摇号的九年一贯制民办学校摇号录取情况来看，摇号率普遍是比较高的，低于50%的学校都位于杨浦区。热门民办学校不少还会出现超额报名现象，不过如浦东万科学校、永昌学校、上外一实验等优质民办因为学费太贵或者热度太高没人敢报等反而没有招满。一些家长选择民办摇号后让孩子就读更为稳妥的公办学校，对口学区房也有一定热度，但是买了对口学区房也不排除会被统筹或者分流导致读不到优质初中的情况。整体上来看民办摇号难度不大，静安黄浦、徐汇等教育资源优质的区基本都要摇号，竞争较激烈；崇明、奉贤区等教育质量一般的区参与摇号几乎都可以摇中。不过家长在担心摇号入学时也应注意，积极参与民办摇号只是为孩子提高教育质量的一种手段，最重要的还是家庭教育和孩子自己的学习情况、个人意愿。
提问：曾叔好，我现在遇到置换的问题，不考虑学区。计划万左右。想问问七宝这一带适合宜居且增值的有哪些小区。之前看了七宝万科的，但年已经涨了些，不知道是否值得上车。另外考虑徐泾这带，那边房源很多，不晓得是否值得买或者哪些小区值得购买，谢谢啦。
回答：你好，七宝选择很少哦，旁边的九亭选择倒是多点，七宝万科还有潜力的，七宝承接大虹桥、漕河泾外溢，会成为很多高端人才的选择。徐泾可以考虑的，具体楼盘详见内部分享。
提问：您好，曾叔！我们生活在山东四线城市，我和老公名下各有一套住房贷款，一套济南的去年刚贷的万，月还七千五，一套本地还了三年还有50万，月还四千。现想卖掉手里正出租的一套商铺，年租金四万，当时不懂，全款买的，感觉收益率太低，大约能卖万。想提前还那套贷款少的房贷，听中介说名下已有两套房贷银行不放贷了，也想减轻点还款压力。拿剩下的万左右首付资金再去新一线城市投资购房，长期持有。看中武汉光谷，但是感觉行动晚了，房价已涨了一大波，不知现在买合适吗，还是再等等。曾叔老师是否还有更好的建议？望指点一二。
回答：你好，首先你的思路是对的。商铺属于劣质资产，不值得长期持有，建议尽早出手变现。武汉整体不缺房子，年供给量充足，但这说的是整体。结构性一定存在供给矛盾，也就是核心片区供给量少，郊区供给多。所以我建议在能力允许的情况下，买房一定要往核心片区买。因为年武汉的核心地段也会带来一波。优先增长潜力大和概念较强的光谷片区，特别是学区房。我比较推荐光谷关山大道板块，属于光谷领涨区域，具体楼盘详见内部分享。
提问：曾叔你好，请问如何做房产投资，普通人也可以吗？手上有子弹几百，不知道投资啥？请曾叔指点！
回答：你好，房产之所以成为很多人的资产配置选择，不在于房产跟随着通胀，平均每年10%-15%的上涨。无论是股票，期货，有大量的投资回报，都可以在短期内超过12%这个数字。但是几乎无一例外，小到普通家庭，大到雷军马云，最后的资金，都会变为不动产。因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。而购房者要做的，只有三件事:1.凑到首付；2.选好房产；3.贷款贷足。赚钱的方法过于简单，长此以往，社会分化的速度大大加快。
所以，限购限贷出现了。你每解决一次限购限贷，每次两趟民政局，每次一笔抵，都是在飞速超越这个社会的阶层。而不是赚加班工资。工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料买房少贷款，才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。一步错，步步错。80%的人第一关就过不去！
提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？
回答：你好，砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。
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