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上海紧急下架了50的二手房,部分区核验

近期,“二手房核验价”已成功抢占了上海楼市的热点话题榜。7月9日,上海二手房核验价出炉,7月19日,核验价上架首日。也就是说,从19日开始,无论是线下门店展示的房源,还是线上平台挂出的房源,都得是核验通过的价格。为此,小编特意查阅了链家网。数据显示,7月19日,平台迅速下架了约1.5万套房源,住宅房源总挂牌量为套。7月20日是核验价实施的第2天。跟第一天的挂牌量相比,截至中午14:30,链家网二手房挂牌房源共套,回炉上架套。

今天,就让我们来看看,核验过的二手房挂牌价,到底是什么情况。

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首先是大虹桥核心区的徐泾板块,挂牌房源基本上是全军覆没。

整个徐泾次新房里,只有3套大面积底复低于指导价。

徐泾的代表性次新小区——万科天空之城、仁恒西郊、中建锦绣天地等,在刚刚过去的五六月份,成交价已经达到8.5-9万/平。而按照目前的挂牌情况看,徐泾的二手房指导价确实是5字头。基本上,除了徐泾镇上的老房子,以及大面积底复之类的房子,徐泾所有次新房,暂时都与对外挂牌无缘了。同样的情况也发生在另一个网红板块——虹口北外滩,以及临近的瑞虹新城板块。整个链家上,临平路+北外滩两大热门板块在卖的电梯住宅只有4套。你没看错,只有4套!很明显,这一轮周期中涨幅比较高的板块,基本都被指导价“打趴下”了,以电梯住宅为标准:源深,挂牌5套。联洋,挂牌6套。杨东,挂牌9套。打浦桥,挂牌4套。新天地,挂牌2套。

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而有些板块,像杨浦的新江湾城,作为北区最为优质的居住社区,随着字节入驻尚浦领世,利好不断。

目前还有34套电梯次新挂牌,挂牌价普遍在9-13万之间。

再看非核心区,影响也相对较小,像七宝、九亭、泗泾一线,莘庄、莘闵一线,均有数十套至上百套电梯次新在挂牌。和月初的挂牌量差异不大。但也有些板块,指导价的力度有点“轻重不均”。比如唐镇的仁恒、浦发,给了9万左右的价格,和先期成交价类似。而像毕加索小镇,可能被部分大面积房源“拖累”,指导价只有5万左右,和7万多的实际成交价有点距离。目前各个区的房源挂牌情况。黄浦,最高价的翠湖天地从26万腰斩到21万。一些老公房直接跌了20%的幅度。而复兴珑御直接没有挂牌价通过核验。虹口,最高核验价止步于13.7万,瑞虹天地目前无房源通过核验。老旧小区核验价比之前挂牌价降低10%-20%不等,有的最高价对比甚至降低了将近50%。青浦,最高核验价止步于5.85万元。大虹桥6万+的房源已成为过去,徐泾依旧是青浦热门置业板块,5万+以上的房源较多。浦东,天花板还是陆家嘴的22.7万,汤臣一品意料之中拿下最高核验价,接下来就是中粮前滩海景壹号。前滩,除了中粮前滩海景壹号达到了20万+,其他18万以上房源为零。目前来看,临港已经没有6万+的二手房了,最高的是保利蔚蓝林语元/㎡。奉贤,最高核验价为5.2万+。徐汇,天花板意料之中是徐家汇,16万。但是徐汇滨江16万及以上房源全部下架。闵行,最高核验价在金虹桥,12万,但是古美、莘庄12万+的房源都没有了。今年6月,上海成交了2.79万套二手房,要知道月均3万套是牛市的门槛。目前,二手房核验价处于发酵阶段,市区带学区的老破小,以及外环外品质好、带学区的次新房受到的影响较大。这两类房子的核验价很有可能上不去,主要原因还是学区房的高溢价不被认可;其次就是外环外的高价房源,和内环无法形成价格梯度,多少看上去是不太合理的。所以可以推测,当下上海买二手房,性价比较高的是内环内的品质次新房。

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很多人问,指导价出来后,会发生什么?二手房的价格指导,一般有两大步骤:第一步,挂牌指导,高于指导价的直接不予在外网展示;这一步包括上海和杭州的很多城市都在做,主要是为了精准打击部分二手房挂牌虚高、误导房价预期。第二步,信贷指导,高于指导价的部分,银行不予认定,不能贷款;比如一套万的房子,本来能贷5成,也就是万,首付为万;现在指导价只有万,那就只能贷万的5成也就是万,首付变成万,增加了50万。第一步,主要是打击市场预期,第二步,就是直接通过控制信贷来影响购买力。

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巧的是,就在挂牌指导价落地执行的前一天,我一朋友正在买房。

首房首贷、刚需自住的他,看上了一套周浦的小房子,总价多万,对比下来这套房子性价比蛮高。

房子喜欢是喜欢,但是指导价明显让他的信心产生了动摇。

他来问我,要不要等等再买,指导价一出来,房价会不会降一点?

我笑了笑:房子确实不错,你也的确是刚需自住。

如果挂牌指导后,接下来执行信贷指导价,你看中的房子确实可能会降3-5%,总价上让你个10万20万,但是你可能几年内都买不起它了。

为什么?

朋友现在七拼八凑准备了万左右的现金,在当前情况下,首付3.5成。

也就是万左右,贷款多万,考虑到税费中介费(还好是一手动迁,无增值税),可能真的差不太多。

但假设贷款指导价来了,给市场价打八折,行情变冷,房价降到万。

那么这套房子只能以万左右的价格进行贷款,也就是最多贷出万,首付反而从现在的万变成了万。

谁能平白无故变出30多万?

可以算一下,一个正常收入的年轻人,攒31万要花多久?你能保证攒完这钱,房子还在吗,还是这价吗?

所以近期想要买房、置换的,也要抓紧了。

最后,还是前几天提到的两个疑问:

一方面,二手房核验只能明面上将二手房价格管控住,或者说,在现有的二手房网上销售平台上限制二手房的挂牌价格。

但是线下渠道和所谓“捆绑销售”的现象无法被根除,这两个漏洞已经在深圳出现过,不知道上海会如何填补这一漏洞。

另一方面,二手房核验带来的最直接后果,应该是二手房的交易量进一步走低。

大部分房源无法上架,首先会促使卖家“惜售”,市面上挂牌二手房源进一步减少,迫使原本考虑二手房的买家涌向新房,增加新房市场的需求压力。给新房市场带来的显性影响,应该就是接下来触发计分制楼盘入围分数线进一步走高,年轻刚需的住房需求一再被压制。

此外,其实二手房核验还只是对二手房市场管控的一环,如果未来将网签与链家等二手房平台、过户、银行贷款、房产税,甚至是线下中介从业人员信息,都深层绑定,形成一个针对购房全流程的官方大数据网,这才是真的杀手锏。被掌握全部购房数据+个人信息,才是购房者真正需要重视的问题。至于后续政策如何,还需要看这一次管控对于楼市热度的打压程度了。

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