年7月，根据世联评估EVS监测，上海市本月新房住宅成交5,套，环比下降12.10%；成交面积为61.58万平方米，环比下降9.80%；成交均价为53,元/平方米，环比上升1.51%。存量房成交套数为20,套，环比下滑3.33%。成交均价为50,元/平方米，环比下滑1.96%。
年1月-年7月上海商品住宅月度成交走势
年8月-年7月上海存量房月度成交走势
本月上海商品住宅成交市场“价稳量跌”。从上海商品住宅新房成交套数及均价角度来看，年3月以来，住宅新房成交市场相对较为平稳。。而存量房市场较为平稳，成交套数及均价略有下滑。上海市场究竟如何走向，世联评估带你详细解读。
新房市场分析--新房供应
本月上海商品住宅供应市场出现回落。从上海商品住宅新增供应套数和面积角度来看，自年年初以来，上海商品住宅供应呈波动震荡走势。其中，年8月及12月达到峰值，新房供应面积分别为.43万平方米及.66万平方米，套数分别为10,套及10,套。本月，商品住宅供应面积为78.21万平方米，环比下滑15.09%；供应套数为6,套，环比下滑31.04%。从区域分布来看，年7月上海商品房供应主要集中在青浦区及奉贤区，新房供应面积分别为16.2万平方米及15.52万平方米，套数分别为1,套及1,套，占比43%。长宁区、金山区、静安区、卢湾区、普陀区及徐汇区等区域本月均无供应。
年1月-年7月上海商品住宅新增供应套数和面积走势
年7月上海商品房新增供应区域分布
新房成交
本月新房住宅成交5,套，环比下降12.10%；成交面积为61.58万平方米，环比下降9.80%；成交均价为53,元/平方米，环比上升1.51%。从区域分布来看，长宁区商品住宅新房成交均价位居首位，为,元/平方米，但成交面积仅为0.04万平方米。在成交套数方面，青浦区位居首位，为1,套，占比20%。
年1月-年7月上海商品住宅月度成交走势
年7月上海商品住宅成交区域分布
7月新开楼盘大多位于远郊，受交通、配套等因素影响，项目认筹去化情况不佳，销售出现回落。“大虹桥”“长三角一体化”双概念的加持，外加地铁沿线带来的轨交便利，带动青浦板块的成交火热。
新房存量及去化
本月各区商品住宅存量共计.52万平方米，存量套数为58,套，存量面积去化时间为12.6月。截止7月底，商品住宅库存集中于南汇、奉贤、青浦等区。其中，奉贤存量最多，以99.62万方居各区域之首，占全市存量的12.8%；南汇以94.37万方紧随其后，青浦以91.53万方居各区域第三，三区域合计占全市存量的37.3%，卢湾、长宁、静安等中心区域存量较少，静安存量不到5万方。青浦、嘉定库存目前较为充裕，成交也较为活跃，出清周期均在12个月以内，处于合理区间。
截止年7月上海各区存量商品住宅去化时间（月）图
截止年7月上海各区存量商品住宅去化时间（月）表
南汇、奉贤、青浦、松江商品住宅存量持续居区域前列，青浦、嘉定成交活跃、出清周期合理。
存量市场成交分析
本月上海存量房市场较为平稳，成交套数及均价略有下滑。本月存量房成交套数为20,套，环比下滑3.33%，为连续第四个月成交量下降，仍站上逾2万套的正常年份月均水平。小资家数据显示成交均价为50,元/平方米，环比下滑1.96%。其中黄浦区成交均价最高，为83,元/平方米，但成交套数仅为套。浦东新区成交套数最高，高达5,套，占比24.6%。
年8月-年7月上海存量房月度成交走势
年7月上海二手房各区成交套数及市场均价
市场稳中调整，量价同步下降。7月传统淡季使然，市场需求释放减速，接受议价或调低挂牌价等行为增多，市场心态有所变化。
住房租赁市场分析
7月受毕业季租房影响，上海住房月租金出现微弱上扬，为74元/平方米月，环比上升2.78%，租售比为1:。其中，本月黄浦区月租金最高，为元/平方米月，其次是长宁区，为元/平方米月。而奉贤区租售比最高，达1:。
年7月上海住房月租金及租售比统计图
年7月上海各区住房月租金及租售比统计图
7月上海住房月租金出现微弱上扬，上海住房租赁市场供需总体平衡，住房租金总体平稳。
土地市场分析--土地成交与供应
7月供需火爆，成交面积.1万㎡，略大于供应面积.8万㎡，供应增加促进成交火热，7月成交面积和金额达到年峰值，成交金额为.5亿，成交面积与成交金额同比增加%以上，成交面积略高于去年同期，但是成交金额远远低于去年水平，仅为去年47%。
年7月上海土地成交与供应统计图
上海严格的土地出让把控制度，以招挂复合出让方式为主，加上房企融资收紧，杜绝高溢价以及高热点土地的出现，拿地房企更注重自身产品质量，另一方面，流拍地块降价入市成交，上海土地市场实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标，延续上半年市场平稳运营走势。
明星地块
27.9亿元成交，总价第一：上海景湾兆业房地产开发有限公司以27.9亿元拿下嘉定区徐行镇12-01、12-04、12-06、12-08、13-03地块。
该地块出让条件为：
①本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0%以上，计3,.42平方米以上。
②全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的.00%以上(不包含保障性住房等)，计61,.06平方米以上。
③本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80.0%,计51,.78平方米以上。
嘉定区徐行镇12-01、12-04、12-06、12-08、13-03地块(“城中村”改造项目-徐行镇)商住用地，该地块为“城中村”改造地块，徐汇区又再次推出一幅租赁用地，该地块公告中强调，本项目应优先为重点高端人群给予重点保障，这或意味着将打造高端人才租赁公寓。
市场小结
随着年初“小阳春”行情结束以及半年度节点收官，步入下半年的首月，市场行情再度走弱。随着淡季来临，上海新房市场供需端均出现回落。7月，商品住宅供应面积为78.21万平方米，环比下滑15.09%；成交面积为61.58万平方米，环比下降9.80%。全市去化时间为12.6月，其中，南汇、奉贤、青浦、松江商品住宅存量持续居区域前列，青浦、嘉定成交活跃、出清周期合理。
在二手房市场方面，市场稳中调整，量价同步下降。7月上海二手住宅成交套数环比下降3.33%，为连续第四个月成交量下降，仍站上逾2万套的正常年份月均水平。二手住宅价格告别月度四连涨出现下跌。受限价和严格调控影响，预计二手房市场小幅震荡的平稳走势仍将持续。
在租赁市场方面，7月上海住房月租金出现微弱上扬，上海住房租赁市场供需总体平衡，住房租金总体平稳。预测后期租金价格稳中略会小跌，将进入调整期，从需求端来看，租赁市场中高端需求比例有所下调；从供给端来看，多渠道供给端的租赁用房陆续上市或将对散租市场及长租市场带来一定的影响。
楼市自底部回暖后成交量逐月下滑、市场疲态显现，由于政策面和资金面并没有放松迹象，需求难有大量释放，预测上海下半年楼市上行乏力。
在土地市场方面，7月住宅供应仍以保障房为主，经营性用地供应稀缺，外环以外区域供应大幅增长。7月迎来了土拍高峰，成交面积和金额均达到年峰值，但是成交金额远远低于去年水平，仅为去年47%，“低溢价、重租赁”仍是土拍主旋律，央企、国企和龙头企业仍是拿地绝对主力。
预计后期上海地方政府在加强租赁住房建设的同时，仍会继续对土地市场做好严格把关，杜绝高溢价以及高热点土地的出现，敦促拿地房企注重自身产品质量，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标，延续上半年市场平稳运营走势。
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