原创陇西农经站吴钢宅基地管理与利用
党的十八大以来，中央对深化农村土地产权制度改革做出了一系列部署安排。其中，年在全国确定15个县开展了首轮宅基地制度改革试点；年8月，中办国办又印发了《深化农村宅基地制度改革试点方案》，安排个县（市、区）3个地级整市围绕“五探索、两完善、两健全”为内容的新一轮宅基地制度改革试点。党的十九届五中全会通过的“十四五”规划和年远景目标建议指出：“全面推进乡村振兴，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，鼓励依法自愿有偿转让。”近年来，随着城镇化快速推进，大量农村人口涌入城市，致使“空心村”“空巢户”大量出现，农村宅基地大量闲置，这不仅浪费了土地资源，而且制约着“三农”发展。农村宅基地既是农民安居乐业的基本保障，又是农村社会稳定的重要基础，同时，作为农民手中最重要的实物资产，其改革事关农民切身利益，事关农村社会稳定和发展大局。正因为如此，中央明确提出改革试点要严守“三条底线”原则，稳慎推进。按照党中央和国务院的部署，全国各试点地区都对宅基地制度改革进行了不同程度的探索，部分试点成果已在《土地管理法》等法律修定中得到体现。本文根据网上公开资料从宅基地“三权分置”实现路径，宅基地依法取得，闲置利用，有偿退出，管理改革等方面对有关试点县的具体实践做法进行介绍，以便全面了解全国各地宅基地改革探索情况，进一步借鉴推进当前宅基地制度改革工作。
一、农村宅基地“三权分置”实现路径方面
（一）浙江省义乌市。与上一轮宅基地制度改革“1+7+9”政策体系相比较，新一轮改革义乌将构建“1+10+10”的深化农村宅基地制度改革政策体系，即“1”为制订农村宅基地制度改革试点的总指导意见，两个“10”分别为完善10项政策和新制订的10项政策。其中，要完善的10项政策分别是：农村集体经济组织成员资格界定办法、宅基地资格权有偿调剂办法、农村住房历史遗留问题处理办法、农村宅基地使用权转让办法、农民住房财产权抵押贷款实施办法、“集地券”管理办法、农村宅基地有偿使用办法、宅基地有偿投标选位（选房）办法、农村集体经济组织宅基地收益分配管理办法、农村土地民主管理办法。
据义乌资规局相关负责人介绍，完善宅基地集体所有权行使机制，将从农村集体对宅基地等村庄建设用地的自主统筹、自主分配、自主处置、自主收益、自主管理等方面，探索集体所有权的有效实现方式，健全农村基层的宅基地科学民主管理机制。提出坚持宅基地“三权分置”改革以优化宅基地空间用途管制为前提，适度拓展宅基地用途，经批准后宅基地可用于兴办农村电商、民宿、餐饮、养老、科研、创意、文化产业和符合条件的小型加工业等农村新产业新业态，以促进农村产业融合发展。
（二）浙江省德清县。德清县明确由村股份经济合作社代表村农民集体行使宅基地集体所有权，细化了村股份经济合作社对宅基地管理重要事项决策的范围及程序。将宅基地农户资格权配置和确认的权限纳入村民自治的范畴；探索了以“村股份经济合作社宅基地资格权登记簿”“宅基地资格权登记卡”等方法，对宅基地农户资格权进行公示和确认；明确了宅基地农户资格权的多样化实现方式，资格权人可以申请分配宅基地，也可以申请享受城镇住房保障政策，还可以申领居住补贴，实现了以宅基地农户资格权为载体确保农村集体经济组织成员住房保障全覆盖；规定了诸如本村股份经济合作社社员身份丧失、经自愿申请退出等情形下，村股份经济合作社可以收回宅基地农户资格权。
德清县在宅基地“三权分置”实现方面提出“宅基地农户资格权”独立成权，使之成为有别于宅基地使用权的一项独立的民事权利。让农民的身份性居住保障权找到新的权利载体，另一面是宅基地使用权转型纯化成为典型用益物权，可以转让、出让、出租和抵押。纯化为典型用益物权后的宅基地使用权是集体成员依法行使宅基地农户资格权的结果，宅基地使用权一经设立，便独立于宅基地农户资格权。宅基地使用权出租、出让的，应当向村股份经济合作社缴纳土地收益调节金，使宅基地集体所有权落到实处。土地收益调节金按合同价款的1%-3%的比例交纳，具体由村股份经济合作社在民主决策的基础上自行确定。这对全国各地宅基地“三权分置”改革试点而言，既是改革新举措，也是改革创新点。
（三）浙江省象山县。象山县国土资源局分别给村民和经营方颁发资格权人证和使用权人证，同时由农村宅基地所有权人（即所在村集体经济组织）、农村宅基地资格权人（即村民）、农村宅基地使用权人（即经营企业）三方，共同签订《农村宅基地使用权流转三方合同》，合同约定宅基地的座落和面积，以及地上建筑物面积、流转价款及支付方式、流转年限等，同时还明确宅基地使用权流转方式是“租赁”“合营”或“合作建房”；经营企业在流转取得宅基地使用权的土地范围内有权进行房屋改造利用、经营，在租期内再流转等活动。同时由宅基地所在的乡镇政府对上述三方签订的合同进行鉴证。一般来说，村民对于外来投资的企业可能抱有不同程度的不信任感，引入乡镇政府的“合同鉴证”，以及国土部门的确权登记颁证，使村民与经营企业之间单纯的债权合同关系，上升为一种有政府背书、有权利证明的法律关系，大大增强了村民对外来经营企业的信任感，增强了村民的契约意识。同时也保障了村民合法的土地权益。
二、农村宅基地依法取得方面
（一）农户资格权取得。年12月10日，德清县在全国新一轮农村宅基地制度改革试点县（区）率先颁发农村宅基地农户资格权登记证，这也是中央通过《深化农村宅基地制度改革试点方案》后全国发出的首本农村宅基地农户资格权登记证。德清县通过“理清一户一宅、保障户户有宅、管好宅宅法定、创新显化物权”，探索创新显化宅基地和农房财产性权益，出台了全国第一个基于三权分置的宅基地管理办法，按照“一户一宅、限定面积”的原则，细化以农户为单位分配取得宅基地的具体条件和实施办法，建立“宅基地农户资格权登记簿”，登记簿按村股份经济合作社认定，报政府备案，并向农户颁发宅基地农户资格权登记证，切实保障农户权益。
（二）宅基地占用标准。目前，国家尚未公布农村宅基地规定使用面积的统一标准，各省市根据实际情况自行规定。一般来说，宅基地面积制定标准会选取以下4种方法：
1、全省或按地域地类确定宅基地的使用面积。例如安徽、广东、海南、山东、陕西、贵州、湖南、宁夏等省直接规定了每户的最大宅基地面积标准。在安徽城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过平方米；淮北平原地区，每户不得超过平方米；山区和丘陵地区，每户不得超过平方米每户宅基地面积不能超过平方米。宁夏使用水浇地的，每户不得超过平方米；使用平川旱作耕地的，每户不得超过平方米；使用山坡地的，每户不得超过平方米。
2、根据户内人口及变化确定宅基地的使用面积。这种方法就更人性化，不仅考虑到了宅基地紧缺的现状，还考虑到分户的问题。例如，重庆直接规定市区范围内村民宅基地标准为每人20至25平方米，其他市县范围内村民宅基地标准为每人20至30平方米。四川规定农村居民或回乡落户的干部、职工、城镇居民修建住宅，每人20至30平方米，四人以上的户按四人计算。云南规定城市规划范围外的宅基地，均不得超过30平方米，一户不能超过平方米。广西农村居民建住宅使用耕地的，人均建房用地面积不得超过22平方米（含新建和原有宅基地及附属用房，下同），八口人以上的户最多不得超过平方米。而上海的要求更加严格，4人以下（包括4人）每户宅基地面积不超过-平方米，并且建筑的占地面积不能超过90平方米；6人以上（包括6人）每户不能超过-平方米，并且建筑的占地面积不能超过平方米。
3、按人均占用耕地不同确定。如天津、西藏、辽宁、山西、新疆。新疆规定：人均耕地0.04公顷以下的，每户住宅用地不得超过平方米；人均耕地0.04公顷以上0.07公顷以下的，每户住宅用地不得超过平方米；人均耕地0.07公顷以上0.1公顷以下的，每户住宅用地不得超过平方米；人均耕地0.1公顷以上0.14公顷以下的，每户住宅用地不得超过平方米；人均耕地0.14公顷以上0.34公顷以下的，每户住宅用地不得超过平方米；人均耕地0.34公顷以上的，每户住宅用地不得超过平方米。
4、按人均占用耕地和家庭人口不同确定。如辽宁省规定：人均耕地二亩以上的村，四口人以下的户，不准超过平方米；五口人以上的户，不准超过平方米；人均耕地二亩以下、一亩以上的村，四口人以下的户，不准超过平方米；五口人以上的户，不准超过平方米；人均耕地一亩以下的村，四口人以下的户，应当低于平方米；五口人以上的户，应当低于平方米。
三、农村闲置宅基地盘活利用方面
（一）安徽省芜湖县盘活路径。年开始探索农村闲置宅基地和闲置农房盘活整县试点，他们探索了4条盘活路径：1、项目入股盘活路径。根据农户意愿，经充分协商，农户有偿退出闲置的宅基地，所有权收归集体，由村集体将使用权入股经营主体，实行“保底+分红”。如芜湖县六郎镇殷港社区，宅基地由村集体出资收回；宅基地上房屋以及其他附属物由当地的原野园林景观有限公司收购，按拆迁标准补偿给农户。农户可根据自身需要选择政府安置房或购买商品房，其中购买商品房的可再享受每平方米0元的房屋补贴。殷港社区将回收后闲置的4.6亩宅基地使用权，入股芜湖原野园林景观有限公司，供其发展民宿、农家乐、亲子活动等乡村休闲农业项目，合作期限二十年，按“保底收益+分红”方式享受出资收益。公司非盈利期间，保证殷港社区取得保底收益(每年每亩土地0元)，每五年调整一次，分红最高可达到保底收益的三倍；公司经营盈利期间，双方均按持股比例进行税后利润分配，目前殷港社区每年取得宅基地保底收益元。同时项目区周边农户可以到原野公司务工取得收入，实现经营主体、社区和农户三方共赢。2、探索打包出租盘活路径。农户将闲置宅基地和闲置住房打包出租给经营主体，由经营主体按照一定标准每年向农户支付租金，合同期满后如果农户需要可以收回，如果农户不需要收回，经营主体可以优先享受承租权。3、改造经营盘活路径。利用当地丰富的旅游资源，在政府的引导和扶持下，将自有的闲置农房进行改造升级，发展民宿和农家乐自主经营。4、复垦整理盘活路径。将农户破旧的危房进行拆除，通过增减挂项目整理改造变为耕地后，入股公司，获得租金收益。项目资金主要用于村人居环境整治及公共设施，既盘活了宅基地，又提升了人居环境。
（二）河北省滦平县城乡居民合作建房。合作建房是指村一级成立农宅合作社，将农民分散的宅基地统一整合，引入工商资本和社会资本开展合作建房，有效解决了农民“有宅基地、没钱”和投资方“有钱、没宅基地”的发展困境，实现农民，合作社、村集体、投资方的多方共赢。年6月9日上午，在滦平县政府一楼会议室，来自北京的市民韩建松从滦平县农村产权交易中心工作人员手中接过了号《合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书》。
不用政府和老百姓出钱，依托区位优势和农旅项目开发，滦平县桑园村具有建房资格的村民自发成立了农宅旅游专业合作社，吸引京津城市居民到村合作建房。房屋建成后，在保证农宅性质不变且尊重社员意愿、满足农户居住的前提下，合建资格人有权享有剩余部分的财产处置分红和经营分红。合建出资人享有其他未利用房屋的占有、使用、收益、转让等权利。目前已有来自北京的6位市民喜领了《合作建房房屋使用权（租赁）鉴证书》。村民说：“合作建房真好，它让宅基地这块死地皮活了，就像老母鸡，下蛋又孵鸡。”
农业农村部农村经济研究中心相关人士认为，滦平县农村产权交易中心颁出的城乡居民合作建房使用权证是宅基地改革的一个历史性突破，属全国首创。该模式赋予了宅基地使用权价值属性，通过农村产权交易中心实现了定价、流转机制，从政府信用和法律层面保障了城乡居民合作建房者的权益，有效破解了农民虽有宅基地使用权但因无“证”进而无法获“利”的困境，创出了在经济欠发达农村可复制推广、持续增加农民财产性收入、防止农民返贫、助力乡村振兴的新路子。
（三）陕西省高陵区“共享村落”。“共享村落”是高陵区农村土地制度改革试点中放活农村宅基地使用权、促进城乡居民生活方式融合的一种新探索。具体实施是在保持农村集体土地所有权、农民宅基地资格权和房屋所有权不变的前提下，由村集体或农户将闲置宅基地及其地上房屋，统一委托给村集体经济合作社，通过区农村产权交易平台进行公开招租或有限期流转。承租人在共享期间（即宅基地和房屋租赁期限内）可在宅基地上新建或改建房屋，也可利用宅基地及其房屋进行融资抵押贷款，从事自主经营，发展乡村旅游、民宿、文化、商贸，娱乐等产业，或仅用于个人休闲居住、养老。以单独宅院（包括宅基地和房屋）作为独立共享个体，共享年限原则上不高于20年。租赁期满后，承租人于“共享”期间在宅基地上投资的所有不动产均归原资格权人和房屋所有权人所有。此外，“共享”期间，如遇国家政策调整、重大项目或重点工程原因需要拆迁的，其拆迁安置对象仍为原宅基地资格权人和原房屋所有权人，出租方则须退还剩余年期的使用权租赁费用。无疑，高陵区“共享村落”的实施，一方面为更多具有田园梦想和创新创业梦想的城市居民的提供了居住养老、创业发展的必要空间，破解了农村宅基地和房屋闲置浪费难题，提高了土地利用率。另一方面，城市居民的生活理念、发展理念以及各类产业要素为高陵的乡村振兴集聚了活力，实现了城乡发展要素的双向流动。
（四）扩大宅基地流转范围。1、浏阳市出台了《浏阳市农村宅基地使用权流转管理办法（试行）》，允许4个街道辖区和2个工业园规划区之外的宅基地，面向全市符合申请条件的农户流转，并鼓励通过公开竞价的方式取得。目前，共流转宅基地宗、面积亩。2、义乌跨镇竟价获得宅基地。“最后一次，号报价91万元。成交！”年1月5日上午9时50分，拍卖槌落下，义乌市廿三里街道里兆村村民吴建东顺利中标福田街道西张村的1.5间（54平方米）宅基地，成为我省农村宅基地跨村跨镇街安置的首位受益农户。此次义乌在全省先行先试宅基地跨村跨镇街安置，打破了过去农户获批宅基地后只能在本村建房的成规，不仅解决了用地紧张村庄农户的建房难题，还激活了沉睡的农村闲置土地，为乡村振兴注入活力。据义乌市国土资源局相关负责人介绍，由于村与村之间地段不同，宅基地使用权的价值存在差异。农户跨村跨镇街安置宅基地，需补齐地价差，金额由第三方中介机构评估后确定；宅基地的具体位置则由农户投标，出价高者优先选位。3、年，贵州省湄潭县兴隆镇龙凤村根据湄潭县《农村宅基地有偿使用管理暂行办法》召开村民代表大会，通过了《龙凤村宅基地管理公约（试行）》。该《公约》规定，在龙凤村从事农业工人生产3年以上的外来农业人口，可以通过缴纳有偿使用费的方式，获得有偿使用宅基地的资格权。一些试点地区允许农村宅基地使用权在县域内流转，已经是对现有法律的较大突破。而湄潭的做法是外村、外县村民有偿获得宅基地资格权，“很超前”。这虽不违反“一户一宅”规定，但又出现一个外来人员原所在地的宅基地处理问题，由于涉及跨县，当地很难解决。
四、农村宅基地有偿使用方面
宅基地有偿使用，就是当自家宅基地面积超出当地宅基地标准的时候，可以按照宅基地有偿使用的政策要求和标准，去相关部门缴纳一定的费用。超占宅基地有偿使用，收取方式主要有按年度收取、按时间段收取和一次性收取等三种。收取的费用主要用于宅基地退出补偿、旧村改造、村庄基础设施和公共设施建设、村内公益事业发展等。
（一）安徽省六安市金寨县：制定并采取“50+3”有偿使用费阶梯累进收费办法，对“一户一宅”超规定面积部分，超过20平方米以下部分，不收取有偿使用费；超出20～70平方米部分，按每年3元/平方米收费；超出规定面积每增加50平方米，收费标准提高3元/平方米。
（二）山东省平原县：对自愿退出闲置宅基地的签订承诺书，免收使用费，收回空闲宅基地；对于想要保留超占宅基和空闲宅基使用权的，按阶梯收取有偿使用费，对-平方米范围内的宅基超出部分按照0.5元/平方米收费，对平方米以上的宅基超出部分按照0.8元/平方米收费，对多占宅基地按照1.5元/平方米的标准收费。
（三）湖南省浏阳市：通过建立宅基地有偿使用制度，平衡宅基地流转双方及所在农村集体的权益。一是对一户多宅的多宅部分实行有偿使用（非法的多宅不予认可且要求拆除，但拆除之前同样按标准缴纳有偿使用费），促使不愿承担有偿使用成本的农户主动退出多余的宅基地，增加宅基地流转的储备量。二是为了体现公平，维护本集体成员的权益，要求非本集体成员使用的宅基地，按总用地面积的50%向村集体缴纳有偿使用费。建立宅基地土地使用权证年检制度，未按时足额缴纳有偿使用费的，不予办理抵押、变更、流转等手续。
五、农村宅基地有偿退出方面
（一）浏阳市完善退出保障机制。浏阳市出台《浏阳市农村宅基地退出暂行规定》，鼓励农业转移人口进入城镇购房或农村集中居民点定居，在集体经济组织认可的前提下，进城农民或跨村、镇迁居的农民仍保留原农村集体成员身份，并享有相关经济分配权益；需返乡创业的，可通过公开竞价重新取得宅基地。
（二）浙江诸暨等地尝试“地票”。诸暨从年开始尝试过地票制度改革，退出土地的农民所持有的“地票”，可以直接抵押商品房购房款。
（三）上海奉贤区尝试宅基地“股权化”。在上海奉贤区南桥镇试点宅基地流转试点中，对于退出宅基地、选择相对集中居住的居民，既可选择直接领取补偿资金，也可以选择以此资金参股投资项目，保底收益率不低于5%。当地由镇一级政府成立了一家专门用来运作宅基地股权化的公司，对项目收益进行兜底。
（四）四川省泸县尝试“宅基地换房”养老方式。泸县嘉明镇结合精准扶贫暨农村危房改造，既解决了鳏寡孤独残老人和无儿女、无经济来源、无安全住房的“三无老人”等困难群体的安全住房问题，又创造性地开辟了宅基地退出的新路径。其核心经验和做法可以总结为三点：一是由镇、村主导，以腾退的宅基地建设用地指标，统规统建“安康公寓”、全面配套基础设施和特色经作园区，并给予就近务工安置等扶助；二是鼓励老人有偿退出原有宅基地，获得房屋残值补偿，以宅基地使用权置换“安康公寓”的居住权；三是保留老人宅基地资格权，使其可随时申请退出“安康公寓”另行选址自建。从改革试点成效来看，嘉明镇试行的“宅基地换房”养老模式有力促进了土地资源的合理优化配置，减少了宅基地闲置、低效甚至浪费，从而实现了土地的高效利用。
全国各试点县（市区）结合易地移民扶贫搬迁、城乡建设用地增减挂钩项目、农村危旧房改造等平台，整合涉农资金、民间投资和宅基地有偿使用费，将其作为宅基地退出的回购资本，积极开展宅基地自愿有偿退出试点。从各地实践看，大部分试点县（市区）允许集体内有偿调剂和流转，江苏武进和湖南浏阳还建立了内部流转相应的平台与机制。大多数试点县（市区）都把农民自主自愿、补偿合理到位作为有偿退出的基本原则。而对于宅基地有偿退出的补偿标准，各地差异较大。如，淮南市，每亩补偿5万元；宜城市，每平方补偿25-50元；西安市，每亩补偿22-25万元。余江区对自愿退出宅基地15年使用权的，在政府划定的地段购买房屋，优惠-元/平方米。
六、农村宅基地改革管理方面
（一）村庄规划先行。1、福建晋江市针对的农村居民点“多、散、乱”、农村建设用地扩张过度、宅基地审批难、退出机制缺失等问题，着力创新农村宅基地管理新机制。通过构建“控制线管控、土地利用片规划加拟设指引、用地导控”三位一体的管控引导体系，形成以“土地利用综合规划、土地利用分区空间管制规划和村庄建设管理指引”为核心的“2+1”成果体系，实现村庄规划编制全覆盖。实施优秀规划建筑师驻村计划，邀请10个规划建筑师驻村开展村庄规划修编工作，将村庄规划的核心内容浓缩为浅显易懂的“两图两表”，确保村庄规划“镇里能管、村里能用、村民能懂”。二是权限下放。年，晋江市将农村宅基地的审批权限下放至镇一级，要求镇一级设立专门窗口接收办理申请，并在全国率先研发农村宅基地审批管理系统，破解宅基地“审批难”“审批慢”等问题，实现农村宅基地审批扁平化、智能化、规范化、便利化，让群众“只要跑一趟”“最多跑一次”。2、湖南省浏阳市以美丽乡村规划提质行动和土地利用总体规划中期修改完善为契机，按照“多规合一”的改革要求，启动了村庄土地利用规划编制试点，引导农民科学选址建房、节约集约用地。在城市和园区规划区统一建设农民公寓和农民住宅小区；在集镇、村庄规划区进行连片集中建设或多户联建；在广大农村地区，对地势较为平坦的村落尽量利用非耕地，规划多个集聚区满足农民建房需求；山区则着重改善居住交通条件，避开地质灾害隐患，鼓励农民逐步迁移。试点以来，通过腾挪整治、集中安置，规划整理集中连片宅基地89宗，面向全市符合申请条件的农户公开竞价流转，有效确保农村居民建房需求。3、江西省鹰潭市余江区统筹兼顾当前和长远、局部和整体，合理安排农村生产、生活、生态空间，先后投入0多万元，按照“多规合一”要求，突出布局合理、功能齐全、配套完善、生态优美，编制了实用性村庄规划，全区个自然村村庄规划实现全覆盖。同时，严格落实规划要求，严格执行“一户一宅”规定，严格规范建房审批管理程序，加强事中事后监管，确保村民建房做到统一面积标准、统一户型设计，维护公平公正的农村建房秩序。
（二）严格落实农房风貌管控措施。广东省惠州市惠东县在宜居工程开展过程中，前瞻性的将农房风貌统一纳入新居建设的管控范围，严格采取“控色、控样、控高、控向”等措施，比如新建宅基地占地面积72平方米左右、层高不能超过3层半等，从而形成了眼前的新农村整体格局。作为惠州农房风貌管控工作的有效支撑的是年末，惠州市住建部门便联合市委农办、原国土资源局共同编制了《惠州市美丽乡村特色农房风貌设计方案》。在这套方案中，包括72种新农村住宅建设模式，分设独立式、双拼式、多拼式和公寓式等多种组合；设计方案充分考虑本地传统民居的生活元素，提炼出具有客家、广府、潮汕等本地特色的农房风格，为协调惠州乡村建筑风格，丰富乡村地域文化内涵明确了方向。另外，对于已建成的农房，要结合实际采取‘穿衣戴帽’等方式进行风貌整治，通过引导村民推进特色农房建设，进一步传承传统民居建筑文化，逐步解决‘有新房没新村、有新村没新貌’的问题。”风貌管控的根本目的是提升美丽乡村建设水平。
（三）严格执行“一户一宅”。湖南省浏阳市严格执行“一户一宅”。通过收取拆旧保证金，开展拆违控违行动等措施，将“一户一宅”的制度落到实处。易地建房的农户在办理新的宅基地许可时一律签订拆旧协议书并缴纳拆旧保证金，未按期拆除旧屋的，保证金不予退还，抵作政府强拆费用。改革以来共拆违1.6万宗、面积亩。
（四）着力在管理运行机制上下功夫
1、强化宅改工作的基础。（1）湖南省凤凰县：一是成立由县长、乡镇长任组长的宅基地管理与改革工作领导小组，县农经站成立农村宅基地管理股，增设人员编制5名。二是健全规划和产权基础。全面完成了个村庄规划编制、农村集体产权制度改革、房地一体确权登记颁证、第三次全国国土调查等工作，为高质量推进宅基地管理与改革工作提供了重要依据。三是筑牢执法基础。推动17个乡镇全部成立综合执法队，目前有专业执法人员名，平均每乡镇有执法人员14人。并建立综合执法制度，依托乡镇综合执法队开展查非纠违专项整治行动，全面规范农村建房，杜绝占田建房、违规建房等违法行为。四是严格执行“三落实、一禁止”，即严格落实“一户一宅”规定，严格落实申请审查到场、批准后丈量到场、建设过程监督到场、住宅建成后核查到场要求，严格落实面积标准，禁止未批先建、超面积占用宅基地，做到有人执法、依法执法。五是建立网格长信息报送制度。在农村建立网格管理机制，每个网格长负责管理10－20户农户，原则上每周向村民小组、村集体经济组织和乡镇政府报送建房动态信息，及时掌握农村建房情况。六是建立集体经济组织责任落实制度。压实村级集体经济组织初审责任、监管责任，鼓励主动劝阻违法建房行为，并向上级政府报告。七是建立联审联办制度。17个乡镇均成立宅基地管理联审联办办公室，由乡镇分管领导任办公室主任，协调自然资源、住建、农业农村等职能部门，联合审批农村建房申请，实现联审把关。八是建立督导制度。将全县分为五个片区，组建五个片区工作组，对宅基地管理工作实行一周一督导、一月一报告。由县农业农村局、农经站牵头，会同相关部门建立动态巡查机制，对各乡镇工作开展情况进行常态化督导，确保工作落实到位、政策执行到位。（2）江西省鹰潭市余江区：一方面，将宅改列为“书记工程”，明确区、乡、村三级书记为第一责任人，由区委书记统一领导和指挥，各乡镇党委书记负责辖区内试点工作的统筹安排，各村党支部书记负责本村改革试点具体工作。另一方面，建立区、乡、村、组四级联动工作机制，形成四级干部和村民事务理事会理事之间的紧密协作。区改革试点工作领导小组下设办公室，从县直相关单位抽调15名在党建、法律、国土、农业、宣传等方面工作能力突出的人员承担日常工作。各乡镇按县改革试点工作领导小组及其办公室有关设置要求，抽调国土所、规划所、新农村办等部门精干人员，专职试点工作。自然村以村民事务理事会理事长（或村小组组长）牵头，带领本村实施改革试点。
2、发挥基层党组织及群众组织的作用。面对宅基地改革这项敏感、复杂的工程，江西省鹰潭市余江区党委、政府主要领导精心谋划、靠前指挥，牢牢抓住关键，强化基层党组织建设，充分发挥党员带头示范作用和宅改理事会主体作用，稳步推进宅改工作。让基层党员“亮身份、亮承诺、亮形象”，自觉做到“六带头”(带头宣传宅改政策、带头退出多占宅基地、带头拆除超出面积、带头缴纳有偿使用费、带头做好亲朋好友思想工作、带头为村里做实事办好事)。在村党组织的领导下，全区所有村均成立了宅改理事会(村民事务理事会)，赋予其12项权力和15项职责。把农村能人、致富能手、家乡贤人选入理事会，积极动员在外知名人士回乡担任理事、理事长，确保理事会接地气、有人气。在调解纠纷、化解矛盾，顺利推进宅改中发挥了十分重要的作用。在具体“宅基地退出、有偿使用、流转分配”等方面，始终坚持“群众事群众办”，制度由群众想出，操作让群众实施。在区指导性意见框架下，各村制定符合本村实际的收费起征点、退出方式、推进办法等，在退出方式上，采取了无偿退出和有偿退出相结合，有偿退出补偿标准由村集体自己讨论确定，补偿资金由村集体自行负担。真正做到“一村一策”，因村施策，“上接天线、下接地气”。
3、多途径落实宅基地制度改革资金。余江区探索出“三点聚财”，即“政府帮一点、农户出一点、社会捐一点”。政府对农户将清退后的宅基地进行复垦的，按一定标准给予补贴，其中水田每亩补贴00元，旱地每亩补贴40元。实行有偿使用费与择位竞价费制度，对多占用的宅基地，超出部分按阶梯收费方式收取使用金，为村庄基础设施建设筹集资金。同时，全面发动有能力的乡贤自愿捐资建设家乡，先后捐资达5万元，仅保护文物方面的捐资就达余万元，为当地文化血脉的传承与延续作出突出贡献。另外，余江区还强化与农村改革发展相关的各项政策性资金的整合，由区委统一调配，既保证了资金的管理使用符合国家有关规定，又保障了投入项目达到“治标又治本”的良好效果。自农村宅基地制度改革试点启动以来，在农业开发、土地整理、农房改造、增减挂、精准扶贫等方面整合各类资金投入近4亿元，区本级财政仅需负担每年0万元的宅改“硬成本”，大大减轻了财政压力。
七、对推进新一轮宅基地制度改革工作的启示
目前，新一轮宅基地制度改革工作已在全国个县（市、区）3个地级整市全面启动，从首轮15个试点县（市、区）及新一轮试点县（市、区）已开展工作创新实践来看，要圆满的完成改革试点任务，并取得中央提出的可复制、可推广、利修法的试点经验，进一步促进农村社会经济发展，就必须学习和借鉴以上改革试点地区的好机制好做法好经验，笔者认为，其共同点主要体现在以下几个方面，这既是先进地区取得改革成效的做法，也是我们推进此项改革试点工作必须要落实的措施。
（一）强化组织领导，县乡主要领导必须亲力亲为，高位推动改革。县乡两级党委政府特别是县级，不仅要成立强有力的宅改领导小组，还要从领导小组成员单位中抽调政策水平高的人员，组建专职高效运行的办公室，承担政策制定，调研督导，宣传培训，平台运营等具体工作。而且主要领导要亲力亲为抓改革，绝对不能只挂帅，不出征，改革工作部门化。
（二）强化宣传培训，多途径对基层干部群众进行政策宣讲，户户知晓宅改。要充分发挥各级组织及干部的组织带动作用，采取各种行之有效的宣传培训措施，全方位分层次多途径对县乡村组干部和群众进行政策宣传和培训，让宅改政策家喻户晓，人人皆知，形成全社会
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