最近扎堆取证的新房实在是很多，购房者在看房选房的路上都费尽了心思。市区盘只要价格不太离谱，排队看房的不在少数，郊区盘看样子也是不愁卖的主。但果真如此吗？每个项目都如开发商宣传的一样，都是优点，未来想象空间无限大？只有挤掉水分，才能看到谁在裸泳，所以第一波我们就瞄准了“南上海”的新房东原璞悦！讲真“南上海”只要说出去就非常心虚，但要说道奉贤，总觉得会low到爆，是不是？还是“南上海”好听，其实南上海也不止奉贤啊，金山也是。No.1区位尴尬到无比东原璞悦是位于奉贤区庄行镇，记住是庄行镇，是个生产羊肉和菜花的地方，并不是媒体和自媒体所称的大南桥，这里与南桥老城区还有几公里呢，离如今南桥重点开发的新城那就更远了。这么说吧，奉贤南桥新城，如今被称为奉贤新城，这个新城是向东来发展的，也就是说越往东，发展潜力越大。而庄行，就是东原璞悦所在的位置正好位于奉贤新城重点发展的反方向，是奉贤新城的西侧范围。都知道，南桥老城区都接近饱和了，界面破旧，道路狭窄，早已没有什么开发价值了，最多也就是老楼房翻修。反倒是庄行，这里离老城区略近的区域要“巴结”老城区的配套来拉近与奉贤新城的距离。你看看，一个都要放弃发展的区域，却要另一个区域来巴结，可以预见，庄行这里的基本界面得有多差。正好楼主有几张航拍图，是去年这幅土地要拍卖时留下的照片，大家来一起细品下。再者来说，奉贤金汇港以东的部分都划入了自贸区，如果说在没被划入之前是个相对较差的区域，没有升值潜力，但如今可不同了，自贸区是国家级别的战略，发展是迟早的事儿。而奉贤庄行，又一次失之交臂，又不在自贸区内，这何谈什么潜力呢？这个不在奉贤新城、也不在自贸区内的庄行，像是被遗弃的婴儿一样，只能按照自己的“性子”任意发展了，可是自己真的太弱了。No.2价格真敢开东原璞悦是一幅崭新的土地，去年3月18日，东原地产以楼板价1.3万/平拿到了这幅土地，贵吗？楼主觉得是贵一些的，不过也没办法，这是ZF定的底价，也就是说这是一幅零溢价率的土地。我们来对比一下，依旧以去年奉贤土地市场为例，金汇、南桥、青村、临港奉贤园区（海湾）都有含宅地块拍卖。金汇和南桥去年的土地价格都在1.5、1.67万/平，这几幅土地要么距离市区近位置好，要么是奉贤重点开发的区域，都在奉贤新城内。即便是青村、临港奉贤园区（海湾）的两幅土地，楼板价也只有1.17万/平、元/平，且这两个地方还都是自贸区范围内，日后升值潜力不用多说了吧。再看庄行，竟然比青村、临港奉贤园区（海湾）土地贵，相比金汇、南桥的土地也只略低了一点。这样对比，是不是觉得庄行土地价格确实贵了不少？反正楼主是这样认为的。所以地价也就反映到了房价上，庄行的公寓均价竟然上到了3万/平，小别墅竟然达到了3.9万/平，整盘妥妥的上到了3.16万/平。在一个没有什么规划、也没有什么潜力，甚至区位都没有优势的地方，房价上到了3万+？对比下南桥的房价，如今和它同时认筹的新房酩悦都会，公寓均价也才3.29万啊，地段、区位哪一个不如庄行？反正南桥人民是不会到这里来买房的，奉贤东乡在纳入自贸区后更不会来这里买房，甚至连来看房的动力都没有。绿油油一大片的郊野板块庄行能够在这里买房的，楼主觉得有两类人，一是本地客，也就是庄行的改善客户，另一类就是预算不是很多的、江对岸的老闵行人，所以东原璞悦也只能“忽悠”一下老闵行的客户了，毕竟他们不是本地人，好骗一些。不过楼主倒是觉得，如果把老闵行的客户往南桥带，甚至去海湾、青村、金汇等区域，他们也可能会买，如果他们知道奉贤有自贸区、也知道庄行，再看价格的话，他们也能会心一笑的。所以留给东原璞悦的时间不多了，抓紧把老闵行的客户攥在手里，千万别放开啊。No.3糟糕的城市界面和配套庄行是个实打实的老镇，镇上的配套资源都是沿街商铺，烟火气是非常浓厚的，但至于什么商场或者高端商业，目前来看是没有的，或许以后有一些规划，但都不知道多少年了。即便你要前往老城区，距离最近的商业配套也就是老城区的大润发了，仅此一个超市而已，真的。要不就要前往超过8公里以上的奉浦、或者南桥新城区域百联等商圈，就是远了些，逛个街光路上也要个把小时了，实在是不方便。更为重要的是，项目竟然打出了学区资源的概念，是什么呢？项目距离世外只有约1.6公里，距离庄行学校约2.4公里。首先来讲，世外是民办性质的学校，是拼房子啊，还是拼孩子呀，还是拼钱呢。附近有学校和能不能进得去的学校还是有差别的吧，而且差别还是很大吧。世外确实是不错，但买到东原璞悦房子的业主的孩子都能进入这个学校来求学吗，这可是个大大的问号，即便进去了，每学年的学费也是不少的，这也是一笔非常大的开支啊。另外，这个庄行学校好意思拿出来讲吗？奉贤的整体教育资源本就很一般，即便是南桥，好的学区都很少，至于比南桥更差的庄行，能出来什么学校？所以过来买房的客户，千万别被开发商做的区位图蒙蔽双眼，距离5号线地铁站远着呢，公交接驳没半个小时都难到达，楼主粗略估计，如果是公交进入莘庄的话，也至少要1小时了。所以这个3万+的项目，楼主是真心不知道它还有什么优势可言，如果有的话，可能真的就只有产品了。No.4户型很别扭说句实话，东原的产品还是相对不错的，是个有品质的开发商，社区内部的规划设施相对合理完善，小朋友、老人都有一定的活动空间。房型也称得上是不错的，建筑面积90平米3房2卫，为中间套和边套两种。90平米的边套是个两开间朝南，也就是两个卧室朝南，缺点是客厅东西朝向，不能全天采光，这对于居住舒适度来说是有很大影响的。而且阳台在朝南次卧里，总觉得会有点怪，作为儿童房或老人房来使用的话，每次洗衣、晾衣穿行在这个卧室总是不太方便。90平米的中间套是三开间朝南，相比边套来说确实具备了充足的采光面，舒适度会增加一些。不过此户型是个假南北通户型，也就是说朝北虽然有窗子，但窗子的北侧还有采光天井和走廊等设施，通透性已经有一定折损了，而且更为重要的是，朝北的功能间正对着走廊，如果走廊里有人的话，那么朝北的功能间将一览无余的被看到，私密性太差。综上，就是这么一个项目，房价3万+，不知道哪来的勇气。其实在它的旁边，去年还有一个项目开盘，并没有公证摇号，而且当时还引发了地产圈不小的轰动，因为异常难卖，竟然给渠道天价佣金，有业内人都说道“卖一套脱贫，两套小康，三套走向人生巅峰。”好奇的楼主点开网上房地产，去年这个盘推出了套房源，如今网签数据为套，看来天价佣金确实有用啊。不知道今年的东原璞悦能有多少销量，我们期待下吧，看看能不能打楼主的脸。
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