最近扎堆取证的新房实在是很多,购房者在看房选房的路上都费尽了心思。市区盘只要价格不太离谱,排队看房的不在少数,郊区盘看样子也是不愁卖的主。
但果真如此吗?每个项目都如开发商宣传的一样,都是优点,未来想象空间无限大?
只有挤掉水分,才能看到谁在裸泳,所以第一波我们就瞄准了“南上海”的新房东原璞悦!
讲真“南上海”只要说出去就非常心虚,但要说道奉贤,总觉得会low到爆,是不是?还是“南上海”好听,其实南上海也不止奉贤啊,金山也是。
No.1
区位尴尬到无比
东原璞悦是位于奉贤区庄行镇,记住是庄行镇,是个生产羊肉和菜花的地方,并不是媒体和自媒体所称的大南桥,这里与南桥老城区还有几公里呢,离如今南桥重点开发的新城那就更远了。
这么说吧,奉贤南桥新城,如今被称为奉贤新城,这个新城是向东来发展的,也就是说越往东,发展潜力越大。而庄行,就是东原璞悦所在的位置正好位于奉贤新城重点发展的反方向,是奉贤新城的西侧范围。
都知道,南桥老城区都接近饱和了,界面破旧,道路狭窄,早已没有什么开发价值了,最多也就是老楼房翻修。反倒是庄行,这里离老城区略近的区域要“巴结”老城区的配套来拉近与奉贤新城的距离。
你看看,一个都要放弃发展的区域,却要另一个区域来巴结,可以预见,庄行这里的基本界面得有多差。
正好楼主有几张航拍图,是去年这幅土地要拍卖时留下的照片,大家来一起细品下。
再者来说,奉贤金汇港以东的部分都划入了自贸区,如果说在没被划入之前是个相对较差的区域,没有升值潜力,但如今可不同了,自贸区是国家级别的战略,发展是迟早的事儿。
而奉贤庄行,又一次失之交臂,又不在自贸区内,这何谈什么潜力呢?
这个不在奉贤新城、也不在自贸区内的庄行,像是被遗弃的婴儿一样,只能按照自己的“性子”任意发展了,可是自己真的太弱了。
No.2
价格真敢开
东原璞悦是一幅崭新的土地,去年3月18日,东原地产以楼板价1.3万/平拿到了这幅土地,贵吗?
楼主觉得是贵一些的,不过也没办法,这是ZF定的底价,也就是说这是一幅零溢价率的土地。
我们来对比一下,依旧以去年奉贤土地市场为例,金汇、南桥、青村、临港奉贤园区(海湾)都有含宅地块拍卖。
金汇和南桥去年的土地价格都在1.5、1.67万/平,这几幅土地要么距离市区近位置好,要么是奉贤重点开发的区域,都在奉贤新城内。即便是青村、临港奉贤园区(海湾)的两幅土地,楼板价也只有1.17万/平、元/平,且这两个地方还都是自贸区范围内,日后升值潜力不用多说了吧。
再看庄行,竟然比青村、临港奉贤园区(海湾)土地贵,相比金汇、南桥的土地也只略低了一点。
这样对比,是不是觉得庄行土地价格确实贵了不少?反正楼主是这样认为的。
所以地价也就反映到了房价上,庄行的公寓均价竟然上到了3万/平,小别墅竟然达到了3.9万/平,整盘妥妥的上到了3.16万/平。
在一个没有什么规划、也没有什么潜力,甚至区位都没有优势的地方,房价上到了3万+?
对比下南桥的房价,如今和它同时认筹的新房酩悦都会,公寓均价也才3.29万啊,地段、区位哪一个不如庄行?
反正南桥人民是不会到这里来买房的,奉贤东乡在纳入自贸区后更不会来这里买房,甚至连来看房的动力都没有。
绿油油一大片的郊野板块庄行
能够在这里买房的,楼主觉得有两类人,一是本地客,也就是庄行的改善客户,另一类就是预算不是很多的、江对岸的老闵行人,所以东原璞悦也只能“忽悠”一下老闵行的客户了,毕竟他们不是本地人,好骗一些。
不过楼主倒是觉得,如果把老闵行的客户往南桥带,甚至去海湾、青村、金汇等区域,他们也可能会买,如果他们知道奉贤有自贸区、也知道庄行,再看价格的话,他们也能会心一笑的。
所以留给东原璞悦的时间不多了,抓紧把老闵行的客户攥在手里,千万别放开啊。
No.3
糟糕的城市界面和配套
庄行是个实打实的老镇,镇上的配套资源都是沿街商铺,烟火气是非常浓厚的,但至于什么商场或者高端商业,目前来看是没有的,或许以后有一些规划,但都不知道多少年了。
即便你要前往老城区,距离最近的商业配套也就是老城区的大润发了,仅此一个超市而已,真的。
要不就要前往超过8公里以上的奉浦、或者南桥新城区域百联等商圈,就是远了些,逛个街光路上也要个把小时了,实在是不方便。
更为重要的是,项目竟然打出了学区资源的概念,是什么呢?
项目距离世外只有约1.6公里,距离庄行学校约2.4公里。
首先来讲,世外是民办性质的学校,是拼房子啊,还是拼孩子呀,还是拼钱呢。附近有学校和能不能进得去的学校还是有差别的吧,而且差别还是很大吧。世外确实是不错,但买到东原璞悦房子的业主的孩子都能进入这个学校来求学吗,这可是个大大的问号,即便进去了,每学年的学费也是不少的,这也是一笔非常大的开支啊。
另外,这个庄行学校好意思拿出来讲吗?奉贤的整体教育资源本就很一般,即便是南桥,好的学区都很少,至于比南桥更差的庄行,能出来什么学校?
所以过来买房的客户,千万别被开发商做的区位图蒙蔽双眼,距离5号线地铁站远着呢,公交接驳没半个小时都难到达,楼主粗略估计,如果是公交进入莘庄的话,也至少要1小时了。
所以这个3万+的项目,楼主是真心不知道它还有什么优势可言,如果有的话,可能真的就只有产品了。
No.4
户型很别扭
说句实话,东原的产品还是相对不错的,是个有品质的开发商,社区内部的规划设施相对合理完善,小朋友、老人都有一定的活动空间。
房型也称得上是不错的,建筑面积90平米3房2卫,为中间套和边套两种。
90平米的边套是个两开间朝南,也就是两个卧室朝南,缺点是客厅东西朝向,不能全天采光,这对于居住舒适度来说是有很大影响的。而且阳台在朝南次卧里,总觉得会有点怪,作为儿童房或老人房来使用的话,每次洗衣、晾衣穿行在这个卧室总是不太方便。
90平米的中间套是三开间朝南,相比边套来说确实具备了充足的采光面,舒适度会增加一些。不过此户型是个假南北通户型,也就是说朝北虽然有窗子,但窗子的北侧还有采光天井和走廊等设施,通透性已经有一定折损了,而且更为重要的是,朝北的功能间正对着走廊,如果走廊里有人的话,那么朝北的功能间将一览无余的被看到,私密性太差。
综上,就是这么一个项目,房价3万+,不知道哪来的勇气。
其实在它的旁边,去年还有一个项目开盘,并没有公证摇号,而且当时还引发了地产圈不小的轰动,因为异常难卖,竟然给渠道天价佣金,有业内人都说道“卖一套脱贫,两套小康,三套走向人生巅峰。”
好奇的楼主点开网上房地产,去年这个盘推出了套房源,如今网签数据为套,看来天价佣金确实有用啊。
不知道今年的东原璞悦能有多少销量,我们期待下吧,看看能不能打楼主的脸。