来自上海链家研究院首席分析师杨雨蕾的分析报告显示：南桥新城的土地出让情况在五大新城中排在第二，自年以来的出让宅地中，商品房的总建面均维持在20万平方米以上，动迁安置房的占比下降。商品房的楼板价呈下降的趋势，近两年都维持在2万元及以下，意味着未来该板块的房价将比较稳定。截至年3月底，南桥新城出让的商品房用地中，共有10个项目处于在建或待开发状态，1个项目待售，2个项目在售，板块未来供应充足。
年，南桥新城的新房成交量在五大新城中位列榜首，但和年，在奉贤区的成交量增长的情况下，南桥新城的成交量却连续两年下跌。从成交的面积段来看，70-90平方米的占比有明显下降，90平方米以上的占比不断增加，特别是平方米以上的占比基本保持每年增加1个百分点。从总价段来看，万元以下的占比显著下降，-万元的占比有所增加，其中-万元的占比增长最明显。
南桥新城的二手房成交量在五大新城中也位列榜首，成交量占奉贤区的比重基本都维持在60%左右，较为稳定。成交均价高于奉贤区平均价格，但是价差有缩小的趋势。年，南桥新城和奉贤区的二手房均价都出现下跌，虽然年有所回升，但依然没有回到和年的水平。从成交结构来看，近几年面积段变化不大，套均面积主要集中在70-平方米。成交的总价段主要在万元以下，所以南桥新城二手房的成交以上车盘为主，整体购买力不高。
1、土地供应
年，南桥新城共成交5块宅地（含住宅用地），土地面积17.8万方，总建面35.4万方，成交情况在五大新城中排在第二，在奉贤区占比三分之一。楼板价元/平，但剔除5块宅地中的租赁住房和动迁安置房，3块商品房用地的楼板价在1.7-2万元/平，其中1块地的溢价率为3.6%，其余地块无溢价。
数据来源：上海链家
从近几年的土地出让情况来看，年为南桥新城的土地出让高峰，共成交7块宅地，总建面.1万方，但剔除其中的动迁安置房，商品房用地为35.6万方。而自年以来的出让宅地中，商品房的总建面均维持在20万方以上，动迁安置房的占比下降。
从商品房的楼板价来看，除、年土地市场比较火热的年份，南桥新城出现几块溢价率比较高的地块，其余年份溢价率基本为0，且商品房的楼板价呈下降的趋势，近两年都维持在2万及以下，意味着未来该板块的房价将比较稳定。和年出现楼板价的波谷，主要是因为成交了2块住宅和商办的综合用地，拉低了整体的均值。
从出让的商品房用地的开发状态来看，年及之前出让的土地基本都开发完并售罄，除香榭国际的别墅项目仍为在售状态，以及年6月份出让的南桥新城10单元01D-03区域地块尚待开发，其原因可能为当时成交的楼板价较高。年出让的商品房用地中，华润置地幸福里目前为在售状态。所以，截至年3月底，南桥新城出让的商品房用地中，共有10个项目处于在建或待开发状态，1个项目待售，2个项目在售，板块未来供应充足。
数据来源：上海链家
2、新房供应
年，南桥新城的供应量在五大新城中位列榜首，且遥遥领先于其它新城，新增供应商品房套，占奉贤区供应量的34%，在区内位列第二（第一为金汇）。供应均价元/平，在五大新城中排名第四，供应均价同比增长4%，增速相比全市平均增速低5个百分点。
数据来源：上海链家
从近几年的供应情况来看，南桥新城的供应量占奉贤区的比重，近三年有所下降，但基本维持在30%以上，高于和年的水平。和年，南桥新城的供应量同比快速增长，特别是和年，供应套数都超过套，是近五年的高位。
南桥新城的供应均价高于奉贤区平均价格，但每年的同比涨幅都低于全区平均。
3、新房成交
年，南桥新城的成交量在五大新城中位列榜首，共成交新建商品房套，占奉贤区成交量的三分之一，成交套数同比下降7%。成交均价元/平，在五大新城中排名第四，均价同比增长3%，增速和全市平均增速持平。
数据来源：上海链家
从近几年的成交情况来看，南桥新城的成交量占奉贤区的比重，最高时达到一半左右，近两年则基本维持在三分之一，有一部分成交量被分散到金汇板块。年，南桥新城的成交量在低基数的影响下，翻了三倍，同比增速远高于奉贤区的成交增速，导致和年，在奉贤区的成交量增长的情况下，南桥新城的成交量却连续两年下跌。
南桥新城的成交均价高于奉贤区平均价格，近三年价差基本维持在5千元/平左右。除年均价同比出现下跌，近两年均价增速基本和奉贤区一致。
4、成交结构
从面积段来看，年，成交的套均面积主要为90-平，占比达64%，即南桥新城以刚改和改善为主，而70-90平的刚需占比为26%。整体来看，成交的套均面积并不算小。从近几年的变化来看，70-90平的占比有明显下降，90平以上的占比不断增加，特别是平以上的占比基本保持每年增加1个百分点，说明别墅项目增多。
从总价段来看，年，成交的总价段主要在-万，占比达43%，-万占比31%，从总价来看是刚需和刚改购房群体能够接受的范围。从近几年的变化来看，万以下的占比显著下降，-万的占比有所增加，其中-万的占比增长最明显。
5、二手房
年，南桥新城的二手房成交量在五大新城中也位列榜首，共成交套，占奉贤区成交量的六成，成交套数同比增长30%。成交均价元/平，同比增长2%，但绝对值低于和年的水平，即近4年以来二手房价格几乎没有上涨。
数据来源：上海链家
从近几年的成交情况来看，南桥新城的二手房成交量占奉贤区的比重基本都维持在60%左右，较为稳定。
南桥新城的成交均价高于奉贤区平均价格，但是价差有缩小的趋势，年及之前，价差达到2千元/平以上，但近两年价差都在2千元以内。年，南桥新城和奉贤区的二手房均价都出现下跌，虽然年有所回升，但依然没有回到和年的水平。
从成交结构来看，近几年面积段变化不大，套均面积主要集中在70-平。年，70-90平占比37%，90-平占比23%。
从总价段来看，成交的总价段主要在万以下，虽然占比较年及之前有显著下降，但占比依然维持在接近六成，而-万的占比在近几年基本维持在三成左右，万以上的占比几乎凤毛麟角，所以南桥新城二手房的成交以上车盘为主，整体购买力不高。
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