回顾楼市的风云变化，从年初对“学区房”的疯狂围猎，到年末的“无人问津”，从环沪区域关乎“地王”的角逐，到土地市场的流拍当道，从高周转“爱拼才会赢”的财大气粗到被“三道红线”卡住脖子的生死堪忧……
这一年，新房似乎更多了，这一年，买房却并没有变得更容易。
我们推出回顾地产系列，盘点这一年的楼市变化，从这里总结、出发、迎接年的上海楼市。
这一篇我们先来看年上海楼市关乎土地政策的变化。
我们总结了全年的土拍联动价，也是未来两年即将入市的楼盘位置和价格的汇总。
01
三轮土拍“稳”才是重点
年上海共成交97宗含宅地，总建面约.3万方，总出让金额约.8亿元，将在明后年陆续供应超7万套新房。
回顾上海全年的土地供应，可分作两个阶段，上半年楼市土拍还比较火爆，二月份招商蛇口以56.66亿元摘地，9.26万元/平方米的楼面价创下虹口区最高纪录。
于此同时，嘉里建设GIC联合体击败陆家嘴集团联合体拿下浦东新区浦兴社区Y单元02-01A地块，成交价60.14亿元，将建浦东最大的商场。
上半年，土地和楼市还在“蒙眼狂奔”地一路高歌猛进中，但是从年中，6月份楼市开始迎来集中供地的土拍政策。
6.18第一次土拍
先是土拍规则有所调整
上海此次土拍规则基于房地联动机制，设置地块起始价、中止价和最高报价。最高报价一般限定为起始价的1.1倍（一般情况下溢价率最高为10%），报价低于中止价时，为价高者得；
若高于中止价，进入一次性书面报价环节。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的为土地确定竞得者。
再有，大部分地块对开发商的资质提出了新的要求。比如引入生物医药、生命健康产业、互联网服务与零售等科技企业。
能带来新资源的企业显然更受青睐。
比如当中，普陀地块的竞拍需要连续5年入选财富五百强，并且设有智能城市、数字经济和数据流通领域研究与实验机构。
最后被京东卓越联合体竞得。
图片来自出让文件↑
回顾第一次土地竞拍，集中供地能更好地抑制土地价格，整体溢价超过10%不是最高报价者得地块，而是接近平均值水平者的地块。
在“稳房价”中，首先引入房价联动机制，明确项目预售参考价，房子的价格和未来的预期也进一步确定下来，进一步稳楼市。
10.12第二次土拍
第二轮土拍政策和第一轮相比发生了很大的变化，土地市场开始逐步降温。
第一、规范房企拿地资质。
第二，控制土地溢价率，单宗地块溢价率不超过15%
第三、取消竟配建并以摇号一次性报价竞品质等方式决定最终竞得人。
首先流拍率上升，根据监测的22城第二轮土拍结果显示，流拍率竟然达到30%，而48%的土地是底价成交的。
其中，上海在第二轮土拍共7幅地块流拍：松江老城，奉贤新城，金山枫泾和朱泾，崇明陈家镇，宝山新城。
从第二次土拍的时间上看，一方面是局部市场较冷以及板块因素构成的，另一方面房企融资渠道有限，开始深陷债务危机。
第二轮土拍的市场热度明显降低，流拍地块增多，而国企、央企开始大范围入场，其中高溢价地块主要是由国企和央企竞得。
12.2第三次土拍
延续第二次土拍的随机值，竞买资金来源要求等规则，在竞拍规则上并没有明显放松。此次，参与房企数量较第一轮供地大有减少，以国企、央企为主，且大部分以底价成交。
仅少数几宗地块引开发商激烈竞拍。
如浦东新区高行镇E01-06地块，经过近50轮争夺，还触及中止价进入一次书面报价环节，最终由招商蛇口以总价45.29亿元夺下地块，溢价率达到9.39%，楼面价元/平方米，房地联动价元/平方米，同时也成为第三轮总价最高的区域。
第三次土拍没有流拍现象，且土拍市场逐渐趋于平稳。
溢价率方面，18宗地块以底价成交，占三分之二，另外9宗地块平均溢价率8.71%。
02
土拍一览五大新城是重点
年是“五大新城”出圈的一年，年初，上海市政府提出“五大新城”建设规划，要把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市。
11月底，上海再次针对“五大新城”放松人才落户政策，年应届毕业生在嘉定、青浦、松江、奉贤和南汇“五大新城”和自贸区就业，可直接落户上海。
与之相对应的是“五大新城”城市供地的增加。
五大新城
年超6成供地以五大新城为主，南汇新城及临港片区的供地仍占主力，共成交24宗；青浦第二，成交15宗，奉贤和松江各成交7宗，嘉定成交6宗地块。
五大新城未来两年房价，嘉定房地联动价的单价最高，可达6.25万/㎡，而青浦6万/㎡的房源供应量最多。
青浦
青浦6万/㎡的房地联动价是板块内新房价格的天花板，这5宗地块主要集中在青浦徐泾和西虹桥区域，西虹桥的定位是上海国际贸易中心标志性区域。
徐泾则是大虹桥核心辐射区，板块内产业强，国际学校多，这两个板块也是区域内未来着力发展的板块。
其余板块的未来两年新房入市价格：华新镇板块房地联动价4.6万/㎡左右，夏阳街道4.2万/㎡，朱家角板块房地联动价4.2万/㎡，重固镇板块房地联动价3.48万/㎡。
相比于6万/㎡的价格来讲，其他板块的价格更亲民，也给预算不那么充裕的购房者更多的可选空间。
嘉定
今年嘉定一共成交6宗地块，其中有碧桂园竞得嘉定南翔镇6.25万/㎡的房地联动价，是五大新城房地联动价最高的区域了，也将是未来一年嘉定新房最高的价格。
其次是江桥镇N2-03地块和南翔镇06A-01A、07A-02A地块，未来房地联动价5.75万/㎡和5.7万/㎡。
由金地竞价成功的马陆社区43-05B、51-01地块和工业区南门社区JDC1-单元62-03地块，这两宗地块距离马陆地铁站较近，房地联动价分别是4.81万/㎡和4.52万/㎡。
其中马路地块的北侧即是著名的上海市育才中学。而马陆板块的新房房价从年开始，新房价格一路攀升，从均价3.6万元/平方米涨到了4.03万元/平方米，再到即将入市的4.81万/㎡，涨幅十分可观！
今年的安亭板块有新盘奥园金地·格林云尚、万科西郊都会、中骏璟尚入市，在未来的土地供应中，安亭只有城际铁社区03-01、04-01地块有新盘供应，但是以租赁为主，今年没买到安亭的朋友们只能静心等待了。
松江
松江一共成交7宗地块，其中广富林地块的房地指导价最高在5.8万/㎡左右，属于综合用地（含住宅）。
广富林街道两幅地块彼此相邻，距离轨交9号线直线距离1.5公里左右，周边就是松江大学城，东侧不到米还有印象城，周边次新房价格目前在5-6万元/平方米，大多为年后建造。
佘山板块的土地联动价在5.17万/㎡，该地块的指导价和今年首批集中供应的国贸佘山原墅认购均价持平，也意味着未来一年，新房价格不会有太大波动。
板块内房地联动价最低的3.66万/㎡位于车墩镇，早期有雅居乐星徽、同润玫瑰芳苑等项目，主要以中小型开发商聚集为主，挂牌均价在3-4万元/㎡上下。
由于独特的地理位置，车墩板块在松江区内相对孤立，配套在短期内难以跟上，区域内的房价相对处于低位，近几年也鲜有上升空间。
临港自贸区
临港自贸区房地联动价集中在2.5万元/㎡-3.3万元/㎡。其中房地联动价最高的是位于区域中央商务区的自贸区临港新片区PDC1-单元的4幅地块。房地联动价在3.3万元/㎡。
其次是顶尖科学家社区，房地联动价3.2万元/㎡。
出让地块周围是临港智能网联汽车综合测试示范区，目前处于封闭管理中。向南为上海临港科技城及海洋科技广场，目前已经有一批重点实验室和研发人员进驻。
蓝湾区域等非临港核心地块，房地联动价较低，在2.5万元/㎡。
奉贤
奉贤新城房地联动价在3万元/㎡-4.1万元/㎡.
房地联动价最高的4.1万元/㎡，是奉贤新城16单元27-06的区域地块。该地块位于奉贤新城相对核心的位置，在东方美谷科技创新核心功能区内。
周边在售新房项目有光明九胤，均价约3.68万/平；保利象屿公园悦府均价约4.5万/㎡。
板块内房地指导价最低的3万/㎡，位于庄行镇29-02区域地块，属于奉贤西部区域，距离奉贤南桥老城区有约4.5公里，距离金山亭林有约4公里。周边规划一般。
五大新城的拿地主体还是以央企和国企为主。不论是融资渠道还是融资成本方面都更胜一筹，与此同时，在民企中，也出现大华、大名城、金地等有资金实力的民营企业，实现“拿地、销售、回款、再拿地”的正向良性循环。
明年首拍的展望：
1、拿地企业还是继续今年以国企和央企为主，少量优质民企为辅。
2、土地分布仍将继续向五个新城倾斜。
3、随着五大新城供给的增加，五大新城的溢价率会持续走低
明年的三个展望来说，对购房者来说，未来买房大概率会买到国企、央企的盘，品质有保障。
资金宽裕可以买嘉定南翔、青浦的徐泾、西虹桥，松江广富林，未来较大能级提升的板块可以
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