郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
《合同法》第条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《合同法解释二》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”
根据上述法律规定，调整违约金主要的参考因素是实际损失，此外还要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。
下面我们分析一下上海部分法院的裁判观点：
一、上海一中院的判决
1、全额支持
上海市第一中级人民法院（）沪01民终号民事判决认为，上诉人认为系争房屋存在严重质量问题导致其无法使用，故其主张逾期交房违约金。根据查明的事实，被上诉人自认系争房屋在年2月1日至2月15日确实因渗漏水而维修，被上诉人于年2月15日通知上诉人渗水问题已修复、上诉人可以收房，故此期间被上诉人应承担逾期交房的违约责任。被上诉人虽然在一审中自愿补偿上诉人1,元，但是根据《上海市商品房预售合同》中约定的被上诉人逾期交房的违约金计算标准，被上诉人应支付的违约金为4,元。被上诉人现自愿补偿的金额低于上述违约金金额，故被上诉人仍应按合同约定的标准向上诉人支付违约金。至于上诉人所提出的其余房屋质量问题，并不影响上诉人正常的居住使用，且诸如卧室窗台未作保温等系上诉人主观判断，故上诉人以此为由拒绝收房缺乏依据，上诉人要求被上诉人支付年2月16日至年12月15日的逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（）沪民初号民事判决；二、上海长川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿谈某某、吴某某延迟交房违约金人民币4,元。
上海市第一中级人民法院（）沪01民终号民事判决认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据合同约定，垄汇公司应于年10月31日前交房，现垄汇公司逾期交房已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人垄汇公司认为合同约定的交房日期系笔误，但未能提供充分证据予以证实，本院难以采信。关于逾期交房的违约金计算问题，垄汇公司于年5月20日向被上诉人寄送交房通知书，因逾期被退回，对此被上诉人辩称送达地址已变更，但未能提供证据证明其已通过合同约定的书面形式向垄汇公司告知，故根据双方合同约定，在投邮后第3日视为送达，故逾期交房违约金的计算应于年5月23日截止。原审法院对逾期交房违约金的计算时间有误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（）沪民初号民事判决第一、三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（）沪民初民事判决第二项；三、上诉人上海垄汇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付冯某某、唐某某逾期交房违约金，该违约金以人民币71万元的日万分之五计算，自年11月1日计算至年5月19日止；以人民币万元的日万分之五计算，自年5月20日计算至年5月23日止。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之五）
上海市第一中级人民法院（）沪01民终号民事判决认为，亚绿公司以配套工程延误为由，主张在本案中适用系争责任限制条款，抗辩张某1、张某2的逾期交房违约金请求权，无事实与法律依据，本院不予支持。张某1、张某2主张亚绿公司承担逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。根据系争预售合同约定，亚绿公司总计逾期达日，按照实测面积总房款1,,.84元的每日0.02%比例计算，违约金总计为58,元。二审中，张某1、张某2表示自愿按照合同约定标准的55%比例主张违约金，系当事人对自身权利的处分，于法不悖，也与亚绿公司的实际过错相适应，本院予以准许。因此，本院认定亚绿公司应向张某1、张某2支付逾期交房违约金32,.15元。综上所述，张某1、张某2的上诉请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（）沪民初号民事判决；二、上海亚绿实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向张某1、张某2支付逾期交房违约金人民币32,.15元。
2、调低违约金
上海市第一中级人民法院（）沪01民终号民事判决认为，一审法院结合本案实际情况，按照公平、合理原则，酌情调低上诉人中建信公司相应的逾期交房违约金计算标准（一审法院将开发商逾期交房的违约金标准调整为已付房款的日万分之三），合情合理，本院予以认同。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之五）
上海市第一中级人民法院（）沪01民终号民事判决认为，关于违约金的认定问题，上诉人金某某、沈某某主张以合同约定的逾期交房违约金标准；上诉人极富公司则认为即便赔偿损失也仅限于租金损失，况且上诉人金某某、沈某某也无实际损失，对此，一审虽未以逾期交房违约金即以每日万分之二标准认定，但也是综合考虑房屋面积、位置、租金情况，兼顾上诉人金某某、沈某某的实际损失情况，予以酌情认定，认定金额为10万元尚无不妥，本院予以维持。上诉人极富公司认为一审酌定缺乏依据，违约金认定过高，理由不足，故本院难以采信。
上海市第一中级人民法院（）沪01民终号民事判决认为，本院有充分的理由认定上诉人不仅需交付合格的房屋部分，还应交付合格的装修部分，但系争房屋存在的装修质量问题不仅不满足相关规范标准要求，而且影响被上诉人对房屋的正常使用，因此被上诉人有权拒绝收房，上诉人已经构成逾期交房，应按约承担逾期交房的违约责任。至于上诉人应承担的逾期交房违约金数额，原审根据被上诉人遭受的实际租金损失，酌定由上诉人按照约定总房价款的日万分之一点五标准支付，恰当合理，本院依法予以确认。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之三）
上海市第一中级人民法院（）沪01民终号民事判决认为，虽然上诉人在第一次开庭时同意交房，但其未及时与被上诉人办理房屋交接入住手续，直至一审法院第二次开庭之后才与被上诉人完成房屋交付，故上诉人仍应就该期间的延期交房行为承担责任。一审根据查明的事实、综合考虑到上诉人履行合同情况及违约过错程度等，酌情调整违约金标准（注：一审判决逾期交房违约金标准为已付房款的日万分之二），判令上诉人承担年1月1日至实际交房日止的逾期交房违约金，尚无不当，本院予以认同。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之五）
综合上述分析可以看出，上海一中院对于开发商逾期交房的违约金标准，有些全额支持了预售合同约定的标准，有些调低了预售合同约定的违约金标准。
二、上海二中院的判决
1、全额支持
上海市第二中级人民法院（）沪02民终号民事判决认为，预售合同的相关具体条款是由智富茂城公司制作并向业主提供，具有格式条款的属性，其作为房地产企业，在制定违约金具体标准时，可视为对违约后果及责任承担上已有充分预期。事实上，逾期交房违约金按照逾期交房的时间长短，专门分为两个违约计算标准予以约定，亦说明智富茂城公司对于逾期90天之后交房的违约责任的加重惩罚后果已有明确预见。本院还注意到，合同对于业主逾期付款的违约金也是按照90天内以未付款的日万分之一的标准计算，90天后的逾期付款违约金以未付款的日万分之五的标准计算。这充分说明了在违约金标准的设置上，房地产企业与业主的违约责任是相同的、公平的，体现了权利、义务对等原则。据此，综合条款的格式性、双方的意思表示、违约责任的性质以及实际违约情况等因素，本院认为对于此种经双方合意约定，具有惩罚性质的违约金，应尊重合同双方的意思自治权利，以维护诚实信用原则，故对智富茂城公司请求法院调整违约金标准的上诉请求，不予支持。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为：逾期九十天内按照已付房款的日万分之一，九十天后按照已付房款的日万分之五）
2、调低违约金
上海市第二中级人民法院（）沪二中民二（民）终字第号民事判决认为，违约金的调整应以双方约定、违约情况、各自责任及一方的实际损失为主要依据，结合本案实际情况及浦卫房产公司曾在原审年11月5日的质证程序中谈及违约金标准过高问题时曾要求适用银行贷款利息标准的表述，原审法院酌定的违约金数额过低，二中院将违约金标准调整为了已付房款的日万分之二点一。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之五）
3、没有调高
上海市第二中级人民法院（）沪02民终60号民事判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定，逾期交房应当按照日万分之零点六计算违约金，上诉人刘某某要求按照日万分之三计算违约金，无合同依据，本院不予支持。至于上诉人刘某某要求绿地公司提交的消防验收、建筑设计及平面图、建筑结构装修及设备标准、竣工备案图等，因双方签订的《上海市商品房预售合同》中对此并无明确的约定，故本院对此项上诉请求难以支持。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之零点六）
上海市第二中级人民法院（）沪二中民二（民）终字第号民事判决认为，至于逾期交房的违约金标准，双方当事人已在合同中作出了明确的约定。宏一等十二家公司虽主张上调违约金至按年利率7.%的标准计算，但却未能提供相应的依据，此外，其虽主张系争房屋的实际租金高于合同约定的违约金标准，但却未在原审中提出相应的租金评估申请，故本院对其上调违约金的请求，不予支持。（注：合同约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之一）
综合上述分析可以看出，二中院对于开发商逾期交房违约金的计算标准，有些判决全额支持了合同约定的违约金计算标准，有些做了调低，有些对于当事人调高违约金计算标准的要求没有支持。
三、浦东法院的判决
1、全额支持
上海市浦东新区人民法院（）沪民初号民事判决认为，根据合同约定，被告未能在双方约定的年12月31日前将系争房屋交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称，逾期交房系规划调整所致，但未能提供证据证明，本院不予采信。虽然原告于年1月2日签收了钥匙，但被告当时尚未取得《上海市新建住宅交付使用许可证》等，尚不符合合同约定的交付条件；事实上被告也在年4月7日正式发出了《交房通知书》，双方于年4月15日办理了相关的交接手续；因此，被告认为其已在年1月2日完成交付义务的抗辩意见，不予采纳。现原告主张违约金以已付房价款为基数，按每日万分之一的标准，从年1月1日起计算至年4月15日，符合合同约定，本院予以支持。没有证据证明双方合同约定的违约金标准过分高于实际损失，被告要求调整违约金的意见本院不予采纳。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已支付房价款的日万分之一）
上海市浦东新区人民法院（）沪民初号民事判决认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属合法有效，双方均应恪守。上海市浦东新区建设工程安全质量监督站出具证明证实，由上海周贤房地产开发有限公司建设的周浦镇15号地块，至今未办理竣工验收备案手续。根据规定，竣工验收合格的房屋才能交付并办理产权登记，故被告的交房及办证义务目前事实上无法履行，故对原告要求被告交房并协助办理产权过户手续的诉请，本院难以支持。根据法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，合同补充条款一第六条第一款第五项约定，被告按本合同约定承担违约责任时，违约金总额最高不超过合同总价的5%，该条款系格式条款，且单方免除了被告责任，使原告权益处于不利状态，应当为无效的格式条款。因被告未按约交房并办理大产证，理应按照合同约定承担相应违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金以及逾期办理大产证违约金的诉讼请求中主张的起算日期和计算标准均符合合同约定，本院予以支持。至于截止日期，因现具体交房及产证办出之日尚未明确，故逾期交房违约金及逾期办理大产证违约金暂计算至判决之日。因系争房屋尚未交房，被告和第三人均主张被告转账给第三人的款项并通过第三人支付给原告的,.61元是针对被告逾期交房和办证而参照租金收益给予原告的补偿，而违约金的作用主要是对守约方的损失予以补偿，故该笔款项应从被告承担的逾期交房及逾期办证违约金中予以扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条，第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告上海周贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告唐某某、张某以人民币2,,元为本金，自年1月1日起按照每日万分之一标准计算至年3月31日，以人民币2,,元为本金，自年4月1日起按照每日万分之二标准计算至判决之日止的逾期交房违约金（执行时扣除第三人上海创欣资产经营管理有限公司支付给原告唐某某、张某人民币,.61元）（注：关于逾期交房违约金，《上海市商品房预售合同》约定逾期超过90天，原告有权选择下列第二种方案追究被告责任：即原告同意合同继续履行，自本合同规定交付期限之第二日起，至实际交付之日止，未超过九十日（包括第九十日）的，违约金按原告已支付的房价款日万分之一计算；超过九十日的，自第九十一日起，违约金按原告已支付的房价款日万分之二计算。）
上海市浦东新区人民法院（）沪民初号民事判决认为，虽合同约定的房屋交付条件仅是取得交付许可证，但是结合双方订立商品房预售合同的目的，被告理应交付原告符合商品房使用用途的房屋，被告仅以合同约定免除自身交付符合使用用途房屋的责任的抗辩本院不予采纳；庭审中双方均确认了房屋在交付前发生漏水需要维修的事实，而且从本案实际情况看，漏水涉及多个房间，故确定影响居住使用，故原告在维修完毕前有权拒绝收房，故被告应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金起算的时间，合同约定被告应于年6月30日办理交房手续，故原告主张从年7月1日起算逾期交房违约金的观点，本院予以支持；关于违约金计算的截止时间，鉴于庭审中原告自认于年8月30日接到被告通知收房，故违约金计算截止时间应为年8月30日，原告主张计算至年9月8日的观点，本院不予采纳。因系争房屋的价款为5,,元且原告已经全部付清，故按照日万分之一的标准计算违约金金额为35,元。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已支付房价款的日万分之一）
上海市浦东新区人民法院（）沪民初号民事判决认为，根据合同约定，被告应在年12月31日前将系争房屋交付给原告，然被告实际于年4月18日交付，显属违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。购房款发票是被告向原告开具，且按照惯例房屋贷款应是在原告按约支付完相应房款后才能办理，被告认为其出具发票时原告未支付相应款项，对此被告负有举证责任，而被告提交的银行业务回单为复印件，且针对54万元发票金额的业务回单仅有被告手写的原告名字，不是打印字体，故本院对此证据不予认定，被告的相关观点本院不予采纳。对于原告要求按照全部房价款从年1月1日起算违约金的观点，本院认为合同约定违约金应按照原告已支付的房价款计算，未约定由于被告办理贷款延迟应按照全部房价款计算，因原告支付万元晚于年1月1日，故相应的违约金应按照原告的付款时间分段计算。对于违约金计算的标准，双方在合同中约定为日万分之三，该违约金标准未有明显超过原告损失的情形，且被告未举证可予调低的证据，故被告要求调低违约金的意见本院不予采纳。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已支付房价款的日万分之三）
注：开发商要求法院调低违约金，法院将合同约定的违约金过高的举证责任分配给了开发商，这符合举证责任分配的法理，值得注意和赞赏。
上海市浦东新区人民法院（）沪民初号民事判决认为，关于逾期交房违约金，合同约定年9月30日交房，当日原、被告至系争房屋处，根据原告提供照片显示，系争房屋现场狼藉，较大面积墙体凿开，外露钢筋、水泥等建筑材料，显然影响房屋的正常居住使用，原告据此拒收房屋，理由正当，后被告予以整改，双方于年4月10日办理交房手续。故原告主张的逾期交房违约金，其中年10月1日至年4月10日逾期交房违约金，按照每天元的标准（注：即已付房款的日万分之一），计算为,元。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已支付房价款的日万分之一）
上海市浦东新区人民法院（）沪民初号民事判决认为，原告通知被告交房后并补缴差价款，被告通过信函形式对双方对于该部分差价款支付产生分歧，且要求原告提供相应竣工图纸等核对建筑面积，但根据双方合同约定房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，可见双方本意即接受相应测绘机构作出的系争房屋实测面积的认定，双方合同虽未将提供竣工图纸等资料的提供约定为原告方义务，但被告在信函中明确其要求原告提供图纸的目的之一即核对建筑面积，故原告理应将其所持有的相关测绘机构出具的房屋土地权属调查报告书提供给被告，但被告直至年2月8日才将该报告书寄送被告，故其应根据合同约定承担相应的责任，故反诉原告诉请要求支付逾期交房违约金并无不当，违约金计算标准亦属合理。故法院判决开发商按照日万分之一的标准向业主支付逾期交房违约金。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已支付房价款的日万分之一）
上海市浦东新区人民法院（）沪民初号民事判决认为，垄汇公司逾期交房已构成违约，依法应承担违约责任并交付房屋，并根据约定在交房后即办理房屋过户手续。垄汇公司在年9月7日向冯某某、唐某某发送交房通知书，但因“迁移新址不明”而退回，虽遭冯某某、唐某某否认，但冯某某、唐某某未能提供证据证明其已提交住所更改联系方式，故本院认为，根据双方合同约定，在投邮后3日视为送达，故逾期交房违约金的计算应于年9月10日截止。故法院判决开发商按照已付房款的日万分之五为标准向业主支付逾期交房违约金。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已支付房价款的日万分之五）
上海市浦东新区人民法院（）沪民初号民事判决认为，根据双方约定，硕日旷宇公司应于年4月30日前交付系争房屋，交付必须以取得《住宅交付使用许可证》为条件，客观上硕日旷宇公司确实未在合同约定的期限前取得交付房屋的条件，虽硕日旷宇公司表示系案外人因素导致其无法在合同约定期限内办出相关许可证明，其履行不存在过错，但根据合同相对原则，硕日旷宇公司应兑现其所作出的合同承诺，未能遵守承诺的应向其合同相对方承担相应的违约责任，故曾某某、刘某某从年5月1日起至年9月21日止所主张的逾期交房违约金符合合同约定，于法有据，本院予以支持。法院判决开发商按照已付房款的日万分之一的标准向业主支付逾期交房的违约金。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已支付房价款的日万分之一）
2、调低违约金
上海市浦东新区人民法院（）沪民初号民事判决认为，系争房屋在双方约定的交房时间年9月20日前原告发现存在质量问题，虽经被告整修，但系争房屋仍存在质量问题，故原告要求被告予以修复系争房屋的质量问题，并将修复后的系争房屋交付原告的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。因系争房屋系带装修的商品房，系争房屋存在诸多质量问题，原告若入住系争房屋就会影响装修质量问题的认定及维修，原告在约定的交房时间前已经向被告提出异议，并进行了相关质量检测、联系被告尽快修复，原告已经尽到了合理的提醒、敦促义务，但被告并未及时修复质量问题，造成原告至今无法入住系争房屋，被告的行为构成违约，应按约承担逾期交房的责任，鉴于被告不同意承担逾期交房违约金，且双方约定的逾期交房违约金显著高于原告的实际租金损失，故由本院酌定由被告按照约定总房价款的日万分之一点五标准支付原告逾期交房违约金（自年9月21日起至实际交房之日止，以总房款15,,元的日万分之一点五计算）。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已支付房价款的日万分之三）
综合上述分析可以看出，对于开发商逾期交房的违约金，浦东法院的判决大多是按照合同约定的违约金全额支持的，但是也有部分判决调低了违约金。
四、松江法院的判决
1、全额支持
上海市松江区人民法院（）沪民初号民事判决认为，庭审中，被告陈述因其自身原因未能及时将房屋交付给原告，故其应当按照合同约定向原告承担逾期交房的违约金。关于违约金的计算标准，原告主张按合同约定总房价的日万分之四计算，被告认为日万分之四标准过高，且因原告借款合同未履行完毕，故计算基数也不应以总房款计算。对此，本院认为，合同对违约金的计算标准明确予以约定，被告如果认为违约金标准过高的，应当就过高部分提供相应证据予以证明，但本案中，被告未能举证证明，故其抗辩意见本院不予采信。关于被告应当支付违约金的起止时间，原告主张计算至年6月8日（被告取得大产证时间），缺乏事实和法律依据。因系争房屋交接时间为年9月28日，故被告应当支付原告自年7月1日至年9月28日期间逾期交房的违约金共计,元（.5万×日万分之四×90天）。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之四）
注：本案中，开发商主张违约金过高，法院把违约金过高的举证责任分配给了开发商。松江法院的这一观点和做法是非常值得注意和肯定的。
上海市松江区人民法院（）松民三（民）初字第6号民事判决认为，关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为，被告已作出了在年10月31日交付房屋的承诺，现被告逾期未向原告交付房屋，显然存在违约行为。根据合同第十二条约定，原告要求被告支付以房款,元为本金，按每日万分之二标准，从年11月1日计算至本判决生效之日止的违约金，并无不当，本院予以支持。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之二）
上海市松江区人民法院（）沪民初号民事判决认为，被告未按约向原告交付系争房屋，其应当按合同的约定向原告承担逾期交房的违约责任。故本院对原告要求被告支付截止至年6月8日止的违约金的诉讼请求，予以支持。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之一点五）
2、调低违约金
上海市松江区人民法院（）沪民初号民事判决认为，关于违约金的计算标准，被告认为该标准过高，原告亦未能举证证明其实际损失，本院酌定为按每日万分之一点五的标准计算。根据本院测算，被告应当支付原告违约金,.75元。（注：合同约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之三）
上海市松江区人民法院（）沪民初号民事判决认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。就被告的两项抗辩，首先，逾期交房违约金与修复补偿款均系双方约定的合同内容，两者并无抵牾，可以并处，故被告提出的两项诉讼请求重复之抗辩本院不予采纳；其次，原告所主张的逾期交房违约金以房屋实际未交付或虽交付但无法实现居住目的为前提，根据在案证据，原告直至本案鉴定机构出具鉴定报告后，方知该房屋的主体结构存在问题，故被告提出的时效抗辩本院亦不采纳。原告依照系争合同第十二条之约定主张逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持，惟其计算标准，本院根据本案实际情况酌情确定为以实际支付房款2,,元的日万分之一点五为标准计算，即每月12,元。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之三）
综合以上分析可以看出，对于预售合同约定的逾期交房违约金，松江法院部分判决全额支持了，部分判决调低了违约金。
五、嘉定法院的判决
1、全额支持
上海市嘉定区人民法院（）沪0民初号民事判决认为，合同签订后，原告已按约履行了付款义务，但被告未能在合同约定期限内将系争房屋交付原告，显属违约，应当承担逾期交房的违约责任。至于被告辩称逾期交房是政府政策原因所致，因相关部门发布通知的时间均在合同约定的交房期限之后，被告亦未能提供证据证明相关政策的发布与逾期交付系争房屋有直接关联，故对被告该意见，本院不予采信。原告主张违约金按照已付款日万分之三的标准计算至被告实际取得竣工验收备案证书之日，符合合同约定，本院予以照准。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房价款日万分之三）
上海市嘉定区人民法院（）沪0民初号民事判决认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。合同原约定的价款后变更为,元并经被告确认，现原告已将该款付清，被告却未能按约定期限交房，显属违约，应按合同约定承担违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的请求成立，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭也未抗辩，系无视法律的行为，表明其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告上海国际机电五金交易中心有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨某某逾期交房违约金（以人民币,元为基数，按日万分之二的标准，自年1月1日起至实际交房之日止）。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准即为已付房款的日万分之二）
上海市嘉定区人民法院（）沪0民初号民事判决认为，原告已于合同签订次日付清了全部的购房款，被告理应按约交付房屋，但被告至今未向原告交房，应属违约，理应承担合同约定的逾期交房的违约责任。原告起诉要求被告按照已付房款的日万分之一为标准向原告支付逾期交房违约金，并承担原告因被告违约行为提起诉讼而产生的律师费，符合双方约定，依法可予支持。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准即为已付房款的日万分之一）
上海市嘉定区人民法院（）沪0民初72号民事判决认为，被告未能按约定的时间交付房屋，显属违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求应予支持。虽然合同中约定如被告逾期交房，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付房价款日万分之五计算；如超过九十日的，违约金按原告已付房价款的日万分之六计算。但同时双方在该合同的补充条款中又约定：被告按本合同约定承担违约责任时，违约金总额最高不超过合同总价的5%，故有关违约金的约定应以最后的补充条款为准，即违约金按合同总价的5%计算为38，元，由被告给付原告。（注：《上海市商品房预售合同》约定逾期交房违约金为已付房价款日万分之五计算；如超过九十日的，违约金按原告已付房价款的日万分之六计算。同时，双方在该合同的补充条款中又约定：被告按本合同约定承担违约责任时，违约金总额最高不超过合同总价的5%）
上海市嘉定区人民法院（）嘉民三（民）初字第号民事判决认为，根据合同约定，被告应于年12月31日之前将系争房屋交付原告，但房屋实际是在年1月1日进行的交付，因此被告实际逾期交付房屋的期间应为1日，原告主张按照双方合同约定的标准即按已支付房价款的日万分之三计收违约金，并未超出合理范围，本院予以认可，故被告应向原告支付逾期交房违约金.7元。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准即为已付房款的日万分之三）
上海市嘉定区人民法院（）嘉民三（民）初字第号民事判决认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据查明的事实和合同的相关约定，被告已于年8月28日按照合同的预留地址向原告发出了《催促交房函》，该预留地址为原告的送达地址，故应认定被告已履行了交房通知义务。虽然该函件后因故未能有效送达，但责任不在被告，且原告也已于年4月间取得产权证，故原告称至今未被告知交房与事实不合，故按照合同约定应认定该函件已于年8月31日送达原告。现因被告未能在年6月30日前交付房屋的行为已构成违约，应承担交房及支付逾期交付房屋违约金的民事责任，违约金计算至被告交房通知送达之日，即年8月31日。根据合同约定，被告逾期交房的，应按原告已支付的房价款的日万分之五支付违约金，该违约金的标准尚属合理，本院予以确认。（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准即为已付房款的日万分之五）
2、调低违约金
上海市嘉定区人民法院（）沪0民初号民事判决认为，本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，鉴于被告提出违约金过高要求调整，本院根据本案实际情况，酌情对违约金数额作出调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告华润（上海）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告施某某违约金3元（注：《上海市商品房预售合同》约定的逾期交房违约金计算标准为已付房款日万分之四，开发商逾期交房13天，按照合同约定开发商应当支付的逾期违约金为.2元）
综合以上的分析可以看出，对于开发商逾期交房违约金，嘉定法院大多数的判决并未调低，但是也有部分判决调低了违约金。
六、青浦法院的判决
1、全额支持
上海市青浦区人民法院（）沪民初号民事判决认为，上海正泽房地产有限公司未按合同约定履行交付义务，已构成违约，蓝某某要求上海正泽房地产有限公司承担违约金具有合同依据，本院予以支持。上海正泽房地产有限公司对合同约定无异议，但认为约定的违约金标准（注：已付房款的日万分之三）过高，要求法院对约定的违约金标准予以调整。本院认为合同约定中对逾期交房被告应承担的违约责任是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，双方理应受此约定之约束，上海正泽房地产有限公司需具充分完备之理由方可调整该标准。蓝某某作为购房人，主要的权利在于按约收到预购之房屋，上海正泽房地产有限公司作为出售方，主要的权利在于按约收到预定之房款，合同中对于蓝某某未按约履行前述主要义务时应承担的违约责任高于上海正泽房地产有限公司未按约履行前述主要义务时应承担的违约责任，显然合同对上海正泽房地产有限公司的权利给予了充分保障。审理中，上海正泽房地产有限公司未提供违约金约定缺乏公平性的相应证据。故本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、合同的预期利益、当事人缔约地位的强弱、是否适用格式合同或条款等因素，认为合同约定的违约金标准不存在过高，对于上海正泽房地产有限公司要求调低违约金标准的意见不予采纳。双方同意逾期付款违约金2,元抵扣逾期交房违约金，于法无悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：上海正泽房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向蓝某某支付违约金人民币,.60元。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之三）
上海市青浦区人民法院（）沪民初号民事判决认为，原告无法办理贷款手续的原因是系争房屋被司法查封，双方签订预售合同时被告应知系争房屋被查封的情况，却仍与原告约定二期房款以贷款方式支付，故原告无法办理贷款的责任在于被告。原告首期房款支付时间虽晚于合同约定期限，但仍早于约定的交房期限，被告予以接收并未在合理期限内提出异议。合同中亦未约定交房时须满足房款已付清这一条件，故被告应按约在年7月20日前向原告交付房屋。但被告以原告延期支付房款为由拒绝交房，在原告于年1月20日付清房款时，被告仍迟至年3月9日才通知原告交房，故被告逾期交房构成违约，应承担相应的违约责任。原告在收到入住通知后亦应及时接收房屋，故自年3月9日起被告无需再承担逾期交房违约责任。关于原告主张的违约金标准计算方式（注：已付房价款日万分之三），符合合同约定，亦未偏高，本院予以确认，但第二期房款对应的违约金应自支付次日起计算。综上，本院确认违约金计2,,.20元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告上海东江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告林某、董某逾期交房违约金2,,.20元。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之三）
上海市青浦区人民法院（）沪民初号民事判决认为，根据预售合同约定，被告应于年12月31日前向原告交付符合交付条件的房屋、办理大产证并在之后60日内即年3月1日前协助原告办理小产证。现被告于年六七月向原告交付房屋钥匙，已超过约定的交房期限，且此时被告并未取得房屋大产证及住宅交付使用许可证，不符合合同约定的交付条件，故被告虽然已将房屋钥匙交于原告，但此行为不能认定被告已按合同约定履行交房义务。被告至今未办理大产证，导致原告无法办理小产证。故被告应承担逾期交房和逾期办证的违约责任。原告主张的违约金标准（注：逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之二）和损失标准，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之二）
2、调低违约金
上海市青浦区人民法院（）青民三（民）初字第号民事判决认为，合同明确约定被告需要取得系争房屋的住宅交付使用许可证，被告在年6月向原告发出的交房通知，原告抗辩此时系争房屋尚未竣工不可能交房故而未办理收房手续，此时系争房屋尚未办出住宅交付使用许可证，原告未去办理验房手续显属合理。
原告收到被告寄送的落款时间为年6月30日的催告书后在7月28日验房，并表示只因物业管理费的缴纳起始时间问题而未收房，被告对此催告书无异议，本院予以确认。原告已经交纳了所有的房款，被告仅以物业管理费的负担问题对抗原告收房的重大权利，依据不足，物业公司是代表被告交付房屋的，被告抗辩收取物业费与其无关的抗辩意见，本院不予采信。
关于被告主张曾于年11月5日通知原告收房、年11月23日通知原告办理小产证，原告均不予认可，被告主张依据不足，本院不予采信。
审理中，经法院协调双方于年3月19日交接房屋，本院确认该日为交房之日。被告并无约定或法定理由延期交房，本院对原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。
被告提出的日万分之五的逾期交房违约金的标准过高，要求调整，原告对此不予同意。本院认为，考虑原告实际损失，酌情确定违约金比例为日万分之三。年7月1日到年11月4日交付使用许可证办出之日止，原告拒收房屋显属合理，日万分之三的标准不再调整，但考虑原告的身份，应对房屋实际竣工日期、交付使用许可证办理情况应为明知，原告应该及时办理验房手续，常理上开发商均会及时通知、催促业主办理有关手续，包括验房、办证等，因此考虑上述情况，本院酌情调整该段时间的违约金。综合考虑确定系争房屋的逾期交房违约金为87万元。（注：《上海市商品房预售合同》约定的开发商逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之五）
综合上述分析可以看出，青浦法院对于开发商逾期交房的违约金大多是按照合同约定的标准全额支持的，也有部分是做了调低。但是需要特别注意的是，青浦法院关于开发商逾期交房违约金绝对值的判决有些比较高，比如，本文所附第一个案例，（）沪民初号案，法院判决的逾期交房违约金高达2,,.20元。
综合上述分析可以看出，上海的法院对于开发商逾期交房违约金的计算标准，大部分是按照合同约定的标准全额支持，小部分是调低了违约金。此外，也有法院判决不支持调高违约金的诉请，或者在合同没有约定的前提下按照法律规定的标准计算开发商逾期交房违约金。
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