来源：国际金融报社
今年6月初的上海首轮集中供地中，大名城以约8.88亿元的底价竞得位于青浦区的一宗宅地。这是公司年内首次在土地市场出手，延续去年的投资布局，上海市场依然是大名城的“必争之地”。
在开发商的战略布局规划中，长三角城市群常被视作重点深耕区域，经济发达、交通通达、人口的持续流入……都在一定程度上保证了新房市场的热度。因为抗风险能级相对较高，该区域亦充当着房企业绩的“防火墙”。
不过，当下这一效应在大名城身上并不明显。今年上半年，该公司华东区域的毛利率进一步下滑至1.03%。上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，近些年受高地价及限价政策影响，华东区域的项目利润有所下滑，但毛利率维持在10%左右是没问题的，“一个点的毛利率相当于亏钱了”。
业绩下滑
近期，大名城“低调”发布了中报。
上半年，该公司营收同比下滑51.15%至20.53亿元；对应归母净利润较去年同期下降88.37%至0.28亿元；扣非后净利润0.21亿元，同比下降54.06%。
对于业绩断崖式下跌，大名城给出的解释是交付结转面积减少。截至6月末，公司新增项目结转收入总额较上年同期减少约50%，同期非经常损益影响净额约为.22万元，亦较上年同期的1.9亿元大幅减少。
报告期内，大名城实现销售金额约32.09亿元，销售面积20.14万平方米；实现房地产结转收入金额约19.74亿元，结转面积20.97万平方米。
区域布局来看，目前大名城的业务主要分布于华东、东南、西北三个区域，今年上半年分别贡献约.48万元、8.05亿元、12.09亿元的营收；对应毛利率为1.03%、24.39%、19.63%，分别较上年同期减少了3.06个百分点、6.78个百分点、3.78个百分点。
谈及毛利率下降的原因，大名城称华东及东南区域主要是由于区域新结转项目年拿地成本楼板价较高，当期结转影响整体区域毛利率降低；西北区域则主要受疫情、行业及物价影响导致开发成本增加，但房价却出现阶段性下降。
不过，由于高毛利率区域的收入权重增加，低毛利率区域的收入权重降低，大名城综合毛利率相比去年同期略有上升。截至6月末，该公司房地产板块的毛利率较上年同期增加4.17个百分点至21.23%，综合毛利率为21.11%，年同期则为16.69%。
报告期内，其来自西北区域的收入占比为59.19%，同比增加27.06个百分点；东南区域收入占比较上年同期增加14.37个百分点至39.38%；华东区域占比1.44%，同比减少41.43个百分点。
半年交付一套房
可以看出，尽管将以上海为核心的长三角城市群规划为重要深耕区域，但这一区域如今却成了大名城的业绩短板。近四年来，公司位于华东区域的营收逐年减少，毛利率亦每况愈下。
华东区域的盈利巅峰是在年。
当年，该区域录得毛利率42.42%，较上年增长18.83个百分点，彼时为四个大区中最高。次年，华东区域便开始走下坡路，毛利率大幅降至18.4%，年进一步下滑为11.72%，年为4.69%，年上半年则为1.03%……
根据结转数据，截至6月末，大名城位于华东区域的14个住宅项目中只有上海紫金九号有结转，面积共.61平方米，结转收入金额.77万元，相当于整个华东区域今年上半年仅交付了一套房。
“这意味着它没有交货。”有熟悉华东市场的房企人士向记者分析，上海、杭州、南京等地的交房周期大概在两年半以上，购房者对房源进行确收后，开发商才能结转收入。而受新冠疫情影响，项目逾期交付的可能性大大增加，结转周期亦会被拉长。
无货可结转的局面与公司近些年投资节奏的收缩不无关系。年，大名城提出要审慎拿地，公司该年仅通过公开市场竞得福建省龙海市两地块，并受让杭州弘招城房地产34%股权；年其更是在公开市场“隐身”，仅以货币增资方式入股杭州北隆房地产。
或是出于对业绩的考量，大名城于年重新回到大众视野，公司全年新增7宗项目，其中6宗位于上海，1宗位于福州仓山，总价约78.33亿元；年其继续“补仓”上海，以约32.77亿元的总价摘得位于奉贤区、临港新片区及青浦区3宗地块。
随着时间推移，上述项目逐渐入市预售，但均未进入结转期。信息显示，上海大名城映云间预计将在年3月末交房，大名城映晖则预计明年6月末交付，大名城映湖预计交房日期为明年4月末……
截至6月末，大名城华东区域的待结转面积约为28.35万平方米，受各方面因素影响，利润空间恐怕仍较为有限。
待开发土储91.58万平
上述房企人士告诉记者，年上海土地溢价率并不低，年实施集中供地后价格依然居高不下。加之疫情影响，项目会产生不少额外成本，导致整体利润空间被进一步压缩，“溢价率是基于挂牌价，但如果挂牌价就很高，那么即便溢价低，土地价格也还是高的”。
这一点在大名城身上体现得淋漓尽致。年，大名城于上海所摘的6宗地块总价合约53.73亿元，其中不乏溢价率达到20%-30%的项目。
具体来看，当年6月，经过47轮报价后，大名城以约11.35亿元的价格摘得青浦区一宗宅地；同月摘得的临港科技城D06-01地块溢价16%，另一幅临港科技创新城B02-02地块溢价率为35.2%……
亿翰智库研究总监于小雨亦曾在一则报告中指出，年至年上半年，企业在华东地区投资的土地地货比普遍超过0.4，部分优质高价地的地货比甚至在0.8以上，利润空间小于其他地区。
不过，华东地区购买力充足，有助于项目快速去化，回笼资金，保障现金流。“房企坚定布局华东地区，主要目的是促进企业规模增长，保持市场占有率，以谋求可持续发展机会。”于小雨强调道。
今年以来，大名城仍在继续加码上海市场。截至6月末，公司合计持有待开发土地面积约91.58万平方米，其中长三角区域为6.9万平方米、大湾区33.72万平方米、西北地区47.11万平方米、东南地区3.84万平方米。
于长期发展而言，这一土储容量算不得充沛，公司的补仓任务依然艰巨，而融资渠道的收缩又将在一定程度上束缚其发展。
今年上半年，由于回购股份、归还借款、支付项目合作款等支出，大名城账面货币资金较年末减少33.13%至41.86亿元，公司一年内到期的非流动负债增至12.87亿元，短期借款则为4.83亿元。
市场好奇，去年录得重组上市以来的首亏后，大名城能否在年“翻身”？
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